3月 302010
 

    国内央企频频拿地,地王新闻日新月异。终于连同根生的国企老总任志强都忍不住抱怨了。后来国资委一纸禁令,许多国企纷纷撤出了房地产领域,最终效果如何,我们还得边走边看。

    可是国企并非我国特色,世界各国都存在国有企业。为什么却不见他们那里有“地王”的新闻呢?带着这个问题,我们把视角放在了美国,看看他们是怎么做的。

美国国企没有特殊地位

与我们身边的央企、国企在房地产市场的表现相比,美国的国有企业显得是那么的默默无闻。
  
只有私企不愿做或做不好的领域国企才能进入

美国的国有企业大多是在特定历史条件下,为解决特定问题或因特定背景而产生的。美国人对待开办国企极其谨慎,他们奉行一条原则:国企能退出的尽量出,只有在私人无法做或做不好的领域,不得已才由国家或政府去做。美国的国有企业主要分布在邮政、军工、电力、铁路客运、 空中管制、环境保护、博物馆和公园等不得不依靠政府出面的行业。也就是说,美国的国企是专门用来啃硬骨头的,而不是去和私企争肥肉的。它们存在的核心意义,绝不是盈利,不是为政府创收,而是提供公共服务。

在可以经营的领域,还得备受限制

美国各级国有企业只向联邦、州和市镇议会负责,其建立与撤销、经营范围及领域、商品及服务价格制定、拨款贷款、高管任免及薪酬均必须由同级议会审查批准,政府只能严格按议会发布的命令(法案)具体执行对所属企业的监管。联邦大型国有企业甚至还设有由总统、副总统、民主党与共和党代表、民众代表组成的董事会,企业除对联邦议会负责外还得接受该董事会的监督。隶属议会而非政府的联邦审计署对国有企业实行严格监管,国有企业高管一旦失职渎职,轻则解职,重则吃官司并罚巨款,名声扫地永难抬头。 Continue reading »

1月 142010
 

2010年01月12日 21:26 凤凰网

入选理由:如果你真的有机会走到北京或者其他的大城市,如果你走到蚁族的家里,将心比心我相信你会发现这是在城市角落里另外一个世界。

胡一虎:谢谢子墨,谢谢“甲流终结者”,谢谢他们两位。时间进行到这儿,我们要揭晓到今天盛典中第六个项目,这位揭晓人我必须要以最隆重、最崇敬的心态介绍他。接下来我要介绍他,他年纪不小了,但是他非常关心我们的下一代,虽然很多的权贵围绕在他身旁,但是他永远坚持的是说真话、说真理。当我们怀疑中国有多少能够说真话的经济学家,但是当他的三个字出现在我们面前,每个人都用掌声说明他是经济学中立的学者,让我们用掌声欢迎茅于轼老师。

茅于轼:各位来宾,刚才几位发言人都谈到了去年给大家印象最深的几件事,我谈的事是房价爆涨,去年年初的时候不管是做房地产业的开发商,或者是政府,或者是学术界,都为2009年的房价要落,完全出乎意料的是不但没落,反而是空前的暴涨,结果是越来越多的人买不起房,于是就出现了所谓的“蚁族”,像蚂蚁一样的,“蜗居”,就是很多人住在很小的地方,出现了这样的问题。刚才曾子墨小姐说了一句话,我很受启发,她说越是有困境,就会引导大家想出新办法来。我给大家带来一个好消息,什么好消息呢?我估计今后3-5年甚至于10年这样长的时间内,租房的价格会超乎寻常的低,租房子特别便宜,因此“蚁族”会得到一些缓解。

一般来讲,房价和租价是互相有关系的,房价高租价一定也要高,因为你买个房子,比如说花了100万,你得出租这个房,通过这个房子寿命的工作期间,把你的钱赚回来,所以房价高租价应该高。但是中国的情况非常特别,就是前几年已经出现了房价高租价高不上去,今后的情况我的分析租价要超乎寻常的低,原因是什么?因为现在的空房非常多,许多人买房不是为了自己住,说实在的就是为了存钱,把钱存银行不如买个房,银行的钱靠不住,买个房看得见、摸得着,心里踏实。房子总不能空几十年,租出去总得有点收入,因此在未来相当长的一段时间,我估计可能要10年之久,要把这些空房完全消化掉恐怕不到十年也得七八年,在这段时间里租房的价格会非常低,因此给我们给我们“蚁族”的同胞们带来一个好消息。当然,我的预言成立不成立还要看将来。 Continue reading »

12月 252009
 

来源:经济参考报  2009年12月25日

  王石、潘石屹、任志强,中国房地产商的三个代表性人物,在遏制房价过快增长政策不断出台、全国上下一片围剿高房价之声时,这三个人近期的言论备受网民关注。

  王石:泡沫终将破裂 万科已提前准备

  近日,万科董事长王石在接受媒体采访时表示,目前中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂,而万科为此已经提前准备。

  对于王石这一言论,有网民表示,这次相信王石说的是真的,房价该跌一下了,当然没有他说的泡沫破灭这么严重。

  署名王微的博客文章认为,作为浸淫房地产市场多年、深谙不为消费者所知的所有房产内幕的房地产市场风云人物,他的这个言论是值得人们去慢慢体味的,也有很大的指导意义。在房地产已经形成实际泡沫的现今,消费者应该建立长远意识,保护自己。

  但是,也有网民认为,王石最近不遗余力地唱衰楼市,是因为万科今年的业绩增幅远不如同行。万科踏空了今年的地产大行情,王石现在只好一路唱空,以证明自己的眼光是看长远的。

  潘石屹:中国房地产“市盈率”高达100倍

  看空房地产市场的开发商不只王石一个,SO H O中国董事长潘石屹也有着同样的看法。

  署名马光远的博客文章介绍,潘石屹在参加中央电视台一期节目录制时表示,房价疯涨绝非什么刚性需求、城镇化推动的结果,而完全是货币失控,炒作使然。他将房价租售比形象地比作房地产的“市盈率”。如果说,目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话,则中国很多城市房地产的市盈率,起码在 100倍以上。 Continue reading »

12月 242009
 

中国应做好楼市崩盘的准备
——环球时报2009年12月18日
      时寒冰

    楼市崩盘,让日本在低迷或萧条中渡过了20余年,至今没有恢复元气。

    日本当年房价为什么崩盘?总结下来,无外乎几点:炒房投机获利超过正常企业利润,导致大量资源流向房地产领域,加速了泡沫的形成;滥发基础货币(对内)与升值压力(对外);人口结构发生变化……

    中国自古崇尚“居安思危”的理念,努力做到在危险还没有到来时,就提前发现问题,将之在萌芽状态就解决掉,以避免在未来某个时刻置身于危险之中。

    中国楼市会不会崩盘呢?不妨对照一下日本。

    从这几年的情况来看,企业正常经营所获利润,别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后,中国推出了4万亿的救市计划,以此为基础,地方政府推出了18万亿的救市计划,即使剔除重叠的,规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金,许多地方政府强化了税费征收功能,企业负担加重,原本微薄的利润变得更加微薄。于是,有的老板关掉企业,把钱投入到了房地产领域。

    这也正是次贷危机之下,全世界房价下跌,唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。由于大量资源流向房地产领域,加速了中国房价的上涨,这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产,资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环,而在这种光环之下,则是一个令人忧虑的前景:如果制造业的基础松动,过于倚重房地产的中国,如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧? Continue reading »

12月 142009
 

2009年8月16日  三略观察

如果你现在去过流均,你会为一路上数量可观的河房而惊叹,你会惊叹当前通过农村的地产经济貌似也是如此的繁荣,而他也只是当前中国东部农村最普通的而且上无工业支撑的小镇。

在这个小镇几乎每个自然村都在依路建这种连体河房,但是如果我们在考虑到人口流出以及自建房的比率,那么再过三到五年年这些地方的连体河房将趋向需求极限,在不久的将来将会出现严重的泡沫,因为年轻的一代在逐渐的减少,这是必然。我曾说过中国人口最快将在五年内实现负增长。那么再考虑到人口因素。这些住房将会在五年内出现剩余。果当地人不向集中河房区迁徙,那么镇中心的河房已经出现泡沫,因为农村河房区的需求源于改善性住房性。显然农村的住房投资价值或者说空间并不大,当地人更乐意将钱投资子女教育。显然当地住房很快或者已经超出当地6万人的住房需求。

同样在其上级行政区,具有30万人口的城区里住房建筑量(包括在建的)已超出这些人的需求,而且拉动当地住房需求的,主要来之于一、人口结构性增长带来的惯性需求(最主要的购房主题);二、当地农村的购房者的涌入(这占大多数);三、改善性住房需求;四、人口流动性住房需求(通常呈现在租房);五投资型住房需求(其目前该地比率比率并不很大)。

事实上当前中国中国任何一个城市的住房需求主要无外乎以上五种情况,只不过个地方所呈现的比例不一样而已。在当前简单居住性住房未来购买需求主体年龄通常在在32岁以下,而32岁以上通出现在改善性住房需求里。那么在未来需求住房购买主体其通常是78年后出生的,我们从第五次人口普查上得到其78年出生人口为18,831,591人,而1990的出生人口为26,210,044人是实行计划生育后最高的一年。为了更便于说明我们就以此为例我们假设该年龄的的未来城市人口率60%,那么就意味着有15,726,026人留在城市,我们假设男女比率系数为1:1,那么其意味着这部分人至成年后需要786万套住房。事实上至96年后至今平均每年只有1300万左右,即使是其城市人口率为75%,那么其未来的住房需求量也只有只有其一半487万,而市场目前每年提供的商品房数量600-800万。也就是说住房的供给出现大量剩余,这种剩余是因为人口结构性的调整而出现,而该年龄段在十年左右其将会出现购房,其将在2020年内完成购房,那么全面泡沫破灭大概可能在中国首次人口负增长后10年内危机必然爆发(2015-2025年),因为这种住房的需求与人口具有一个大约30年左右的时间差,那么等一定时间后这种住房供求失衡已无法通过新生人口的购买来冲销,虽然城市人口率的提高会冲销一些失衡,但是中国的城市人口率的提高和经济的发展主要以牺牲未来人口数量来体现的。 Continue reading »

12月 142009
 

2009-12-04

     中国房价泡沫的破灭,是中国经济结构深层矛盾的总爆发。我们的体制,可以控制社会矛盾的爆发,但是控制不了房价泡沫的破灭。房价泡沫何时破灭取决于央行何时回收流动性。央行不回收流动性,就会发生大量的人民币购买外汇和大宗商品资产的情况,国内通货膨胀恶化,货币贬值严重,不仅仅只是货币体系崩溃,整个宏观经济也会推倒重来。因此,央行将被迫回收流动性。央行一回收流动性首先将引发股市暴跌。从日本的情况看,日本政府颁布《土地融资限令》两年内房价泡沫破灭。中国应该是央行回收流动性后两年内房价泡沫破灭。这是一条破灭的路径。

     还有一条泡沫破灭的路径是银行资产出现问题,像迪拜一样出现主权债务违约后房价泡沫破灭的情况。中国的银行体系风险高度聚集,最近两年的地方政府欠债超过原来30年的烂账情况,而且情况继续恶化,全部是在银行的贷款。明年还要大量印刷钞票,才能维持新上马的基建项目。这个时期的正确做法,应该是赶紧停建缓建一批浪费极大完全过剩的工程,休养生息,安抚民心。可是,地方政府不愿停,从各自的利益出发透支中国的未来,压榨老百姓的血汗,有一天透支不了的时候,房价泡沫就要破灭。这个时间也不会超过三年。

    不解决高房价的问题,我们面临的问题就是一个民族的衰退,经济十几年都不可能复苏,当然,还有更多买不起房的人陷入生活困境,导致社会的不公正不平等,两极分化越演越烈。而失去了公正平等,只会引发社会大倒退和动荡。

    所以,高房价的最终解决,只是房价泡沫的破灭,而且是被动的破灭。至于是什么方式,这要看历史的选择。

12月 142009
 

谢逸枫  2009-11-1

随着房价不断上涨和地王不断现及天量贷款疯狂不已,中国房地产是否存在泡沫问题成为目前社会讨论的一个热点。根据国家建设部对房产泡沫现象调查,最终得出结论是 “全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势,但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题,个别地区问题还较严重”的基本判断。最后,笔者认为,说明两个问题,第一,中国房地产存在泡沫。第二,中国房地产泡沫成分不多,并且未构成威胁或影响楼市健康发展。

(谢逸枫:著名地产评论人  地产营销策划专家)

  中国房地产确实很热,但到底是否存在“即将破裂的泡沫”,目前仍有不同的看法。最先提出中国房地产“泡沫论”的是摩根斯坦利的经济分析师。中国房地产业发展日新月异,然而发展到今天房地产业却出现了各种各样的问题,当前我国房地产开发投资的总体走势,就全国而言尚属于正常状态,但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象,并有蔓延、扩大之势。

  局部过热苗头表现在:一是近三年房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长,为GDP平均增幅的3倍左右,且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到,且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。

  房地产局部存在泡沫主要是从以下几个方面进行分析: Continue reading »

8月 042009
 

泡沫惊梦

本文见《财经》杂志 2009年第16期 出版日期2009年08月03日

作者为《财经》杂志特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事

  

   政府并没有能力扭转市场趋势。然而,“政府不会让市场‘跳水’”这一想法,在中国股市里根深蒂固

  中国股市和房地产市场再起泡沫,这是由于银行海量贷款刺激,加上对出现通胀的恐惧共同造成的。我认为,中国股市和房地产市场价值被高估了50%,甚至100%。这两个市场很可能在今年四季度出现调整。

  不过,在明年某个时候,两个市场可能会再次爆发泡沫。美元再次转强之日,也是美丽的泡沫破灭之时。严重的通胀将迫使美联储加息,或许会成为击碎泡沫的催化剂。

  中国资产市场已成为一个巨大的“庞式骗局”——价格完全靠升值预期来支撑。 随着越来越多的人和流动资金被吸入市场,价格被进一步哄抬,不断验证着人们看多的预期。于是,又有更多的人加入这场狂欢。然而,到没有足够的流动资金来喂 饱这头“野兽”之时,泡沫也就破裂了。目前来看,流动性还不构成制约因素。尽管上半年新增贷款达到7.4万亿元人民币,但6月贷存款比例仅为66.6% (去年12月这一比例为65%),增幅甚微。这意味着,许多贷款没有进入实体经济,而是成了资产市场交易的杠杆。中国房地产市场与1997年香港的情况极 为相似。 Continue reading »