海浪家园

6月1日起个人住房贷款首付提至30%

2006-05-30 07:08更新 来源：新华网

新华网北京5月29日电 国务院办公厅转发设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。

针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》全文如下：

去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：

一、切实调整住房供应结构

(一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

(二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调作用

(三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

(七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足 1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

(八)严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

(九)加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

(十)切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

(十一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在 2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

(十二)规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

(十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

六、完善房地产统计和信息披露制度

(十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

(十五)坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。(完)

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房价飙升背后的行政力量,地方政府是最大操盘手

2006-05-28 16:08更新 来源：经济观察报
 
本报记者　周涛　刘粤　陈文雅　杨兴云　深圳、北京报道

上周，北京市国土局临时取消了北京市朝阳区一个地块的竞拍，这还是北京土地供应实行“招拍挂”以来的第一次。此前一个星期，国务院公布了旨在调控房地产的“国六条”，北京因为房价涨势之快，也被看作调控的重点城市之一。　

这个位于北京市东四环的地块还没有开始现场竞拍，就已经创下了一个纪录。原本3.2亿元的底价，在书面竞拍中已经被抬升到5亿元。

这是一个好消息，也是一个坏消息。土地出让所得对政府来说是一笔可以派上大用场的收入。但是现在，在地产调控第二轮风暴渐进之时，地方政府会做出怎样的反应？

北京只是一个缩影。实际上，在　房价一路高涨的过程中，地方政府的身影一直隐现于其中。一位市场人士说，地方政府是房地产市场上最大的操盘手，它的筹码就是土地。

谁能看清楚，地方政府在这个被看作国民经济重要支柱的产业上到底有多少利益？在这个链条上又潜藏着多少风险？

一个扭曲的利益链

“吃饭靠财政，建设靠国土”，这种现象是现行城镇土地出让制度的基础，又是城市化快速发展的阶段下特有的。中国社科院博士王小映说。

王小映参加了国务院发展研究中心的一项关于中国土地政策的调研。他说，经营城市，意味着对土地市场要进行细分。有两个水池，一个水池蓄水，一个池子放水。放水有两个水龙头，一个放的是低价供应的工业用地，甚至有的工业用地低于市场价就供应出去了。另一个是招拍挂供应，“这部分地就直接体现了土地经营的收益”。

他说，地方政府的土地经营是由各地设立的土地储备中心或者政府控股的投资公司来运作的。经过7－8年的发展，全国各地土地经营已形成相对统一的模式。

本报记者在多个城市所做的调查表明，为了招商引资，工业用地基本上是微利甚至低于成本价供应。在佛山，工业用地协议转让价在30万－40万元／亩，5通一平的地价收购与整理成本约20万／亩。无锡新区对投资商承诺的是9通一平，每亩用地成本超过20万，而协议转让工业用地地价平均仅为12万／亩。

而在城市土地实际消化使用中，非经营性用地，包括工业用地、路桥、公园等市政配套项目用地占了绝大部分比例。在深圳，储备用地供应中，每年只有约3成是商业用地。国家发改委宏观经济研究院区域经济室主任高国力认为，在很多城市，大部分土地亏本或无利润“经营”，那么占小部分的商业用地价值最大化就是自然的逻辑。

在浙江绍兴市袍江工业区，2000年才开工建设的工业用地价格一般在5万－6万元／亩，现在涨到15万－25万元／亩，区内1／3的土地用于商贸，约20平方公里，目前拍卖的面积总共是249.8公顷，平均每亩超过100万元，收入约37亿元。佛山市国土局土地市场管理科科长陈畅说，佛山市商业用地出让价格目前已经达到130万－270万元／亩。

“‘8·31’之后，商业用地实行招拍挂，这一环节看似市场化运作，但是，在土地经营整个流程中非市场化因素很多，这导致政府利用商业用地招拍挂这个市场化出口尽量多的获利。”高国力说。

或许不难理解，在北京、上海、深圳、杭州等资金聚积较多的城市，天价地块不断拍出。今年4月份，北辰集团以11.5亿元的价格拿下了北京市海淀区的一块地。业内人士计算，该地块的楼面价格每平方米近4900元，建成后，每平方米近万元，而周边普通住宅均价不过6000元左右。

这也使很多市场人士把房地产价格上涨归咎于地方政府。

地方政府的利益

实际上，土地出让收益已经成为地方政府预算外的最大一笔收入。而与此相关的房地产税收，也成为地方政府财政收入的最大来源之一。根据国土资源部的数据，2005年，全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元。其中，招拍挂出让面积虽然只有5.72万公顷，但出让价款却达到3920.09亿元，占总收入的七成以上。

王小映说，土地出让金收益大部分用于城市基础设施建设以及土地储备自身所需资金。北京市发改委公布的规划显示，2005年，北京市政府投入175亿元在固定资产上，主要是大型基础设施建设，在资金来源中，土地批租收益111亿元，占63％。

2005年，北京在基础设施上的投入超过610亿元，增长了31％，这与土地出让收益的递增不无关系。问题是，如果没有土地出让收益，北京基础设施投资谁来补缺？

除了将土地储备逐渐转化为土地经营战略而有自身经营性盈亏平衡需求之外，土地经营环节所产生的出让金收益、土地融资所带来的巨大资金对城市建设的支撑作用也是商业用地出让价格不断走高的原因。

土地出让收益对城市基础设施的关键支持作用是一个普遍现象。2003年上海出让金收益191.7亿元，2004年深圳国土基金总收入128.46亿元，2004年仅北京昌平区土地出让金收入30.8亿元。这些资金全部上缴财政，用于城市基础设施建设和土地开发。

也正因为如此，土地经营背景下的房地产业的发展成为各个地方最活跃的产业之一。房地产业的投资对地方固定资产投资起到极大的拉升作用，另外，包括土地税收，以及建筑业、房地产业多个环节的税费直接由地方政府享有，从而直接提高了地方财政的收入。

根据央行公布的区域金融运行报告，2005年，房地产业已经超过居民服务和其他服务业成为地方税收第一大行业。

在其他省区，也有类似的情况。2004年上半年，浙江房地产税收为86.82亿元，同比增长75％，占地税收入的21.9％，对全部税收的增长贡献率达到34.68％，成为第一税收来源。如果再加上建筑业，2004年全年二者所占比例已达到34.6％。

根据国务院发展研究中心的调研，在浙江一些地方，土地直接税收及由城市扩张带来的间接税收就占地方预算内收入的40％，而出让金净收入占预算外收入的60％左右。几项加总，从土地上产生的收入就占到地方财政收入的一半以上。

实际上，地方政府能够掌握的资金还不止于此，利用土地融资也成为地方政府扩张财力的有效方式。

王小映说，土地融资有两种形式，一种是土地抵押融资，即以政府储备的土地直接抵押给银行获得贷款；另一种是土地收益权质押融资。他说，后者是政府将征收的土地整理之后，完善了市政配套，土地出现了升值，政府再以升值部分的收益权向银行融资。

统计显示，2002年至2006年4月，北京市国土局土地储备中心以土地抵押获得110.96亿元贷款，而北京利用储备土地获得了十家银行的318亿元授信。

在土地收益权质押融资方面，2003年4月，天津市国土局以天津外环以外的土地收益权质押，向开发银行融资500亿元，资金也将主要用于城市基础建设及土地收购工作。

“银行的介入，使得政府可以有更多的资金用于土地收购、整理以及基础建设。”国研中心的调研报告称，银行信贷的介入，也为土地市场的繁荣和政府土地出让收益最大化找到下游出口。今年4月，哈尔滨市甚至直接利用储备土地的未来收益，向社会公开发行信托产品筹集资金。

看得见的风险

土地抵押以及土地收益权质押都使得地方政府经营土地可以持续，而且使得地方政府获得了远超过当期土地出让收益的资金，但是融资的风险开始显现。

绍兴袍江工业区管委会办公室副主任谢浩然说，绍兴袍江工业区占地60平方公里，5年以来，开发区建设总投资50多亿元，但是不包括工用地，袍江工业区商业用地累计土地出让金不过37亿元。

仅仅依靠土地出让金无法弥补城市建设所需的全部资金。王小映认为，东部沿海经济发达地区可以通过大量的招商引资项目的开工而带来巨额的财政收入来弥补。但是，根据记者的调查，即便招商引资比较成功的地区，城市开发建设贷款形势依然严峻。

“13年来，无锡新区开发建设累计投入约300亿元，我们一直在负债经营。”无锡市新区土地储备中心土地储备经营部副经理陆文彬对记者说。他说，由于新区对招商引资项目用地的硬件投资较大，在上世纪90年代末就提出了9通一平，而商业用地的价格只是在2004、2005年才大幅上涨，累计商业用地出让金收益只有约20亿元。

无锡新区高新科技园的产业规模在全国仅次于苏州高新科技园，2005年无锡新区的GDP由2001年的110.4亿元增长到375.1亿元，财政收入由2001年的16.16亿元增长到64.48亿元。但是，有专家指出，根据各地方不同的产业结构，地方财政收入仅有1／3至1／2能由地方政府支配。

因此，商业用土地出让价值最大化仍然是地方政府追求的一个目标，甚至，如果不能实现土地出让价值最大增值，那么地方政府将面临无法归还银行贷款的风险。这或许可以为一些地方的土地价格连创新高给出一个注解，而这也进一步带动了房地产价格的上涨。

在5月3－7日深圳举办的春季土地房产交易会上，无锡、武汉、南宁和珠海等十多个城市首次将当地土地出让项目拿出来在异地进行展示、推广，试图在更广的范围内使土地出让价值最大化。

央行的一份报告显示，截至2005年1季度末，政府土地储备机构贷款余额达到950.2亿元，几乎占到地产开发贷款科目的一半。央行警告，土地贷款尤其是政府土地储备机构的土地信贷增长幅度过快，并蕴涵相应风险，应予以适度控制。

广州市国土一位官员表示，“从城市建设角度讲，土地储备是城市建设的重要来源，还是实施　城市规划的重要手段，我们一方面要保证合理的地价收入，支持建设，另一方面必须避免推动房价上涨，这中间实现平衡非常困难。”

问题在于，新一轮地产调控可能加剧地方财政和银行信贷风险。国研中心调研显示，在第一轮土地调控中，就已出现经营性用地招拍挂低于底价，政府土地出让收入剧减的严峻局面。现在，第二轮地产调控风暴已至，等待他们的又会是怎样命运？

端午.粽香

一弯浅水
五月的风
伴随着佳节
似悠扬的
潇歌一曲

如雾的丝雨
有着迷蒙的诗意
轻裹着莲香
在河岸满溢

在飘飘的粽香里
把祝福遥寄
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