海浪家园

中国房地产十大批判之一（2）
     
     住房负担，国际上有把“公平秤”
       
       “房价收入比”，全球买房人通用的负担系数
   城市居民中，当70％要结婚成家的年轻人买不起婚房，另外买上婚房的30％还是通过双方父母以“透支晚年福利”为代价倾囊相助才得以解决住房问题的时候，标志着城市的房价已经到了让绝大多数居民难以承受的“高危”地步。对于一个负责任的政府来说，现在已到了刻不容缓去反思和变革我们的住房政策的时候了。
看一个地方的房价是不是过高，是不是给老百姓带来了沉重的生活负担和压力，国际上有一个通行的计算模式，就是看看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”从狭义上来讲，就是指家庭所居房屋的价格，和这个家庭年收入之比，称为房价收入比。比如某家庭所居房屋的房价是60万元，夫妇俩年收入是12万元，房价正好为夫妇俩年收入的5倍，那么他们的房价收入比就是5。通常我们所说的房价收入比是指广义上的概念，即指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。
那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。
3到6倍的房价收入比，既然是国际上公认的让居民对住房价格可承受性的、并有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”，那么，具体的情况又是怎样呢？还是让我们来看看现实中的“国际惯例”。
         
       告诉你一个真实的“房价收入比”国际惯例
今年春节，有朋友从加拿大的渥太华回来探亲。同学聚会时笔者向他们夫妇俩打听他们所在的加拿大首都渥太华的住房情况。碰巧他们不久前刚刚换了新房子。据介绍，他们的买房也十分简单，开发商从政府手中竞标买下一大块地以后，搞好景观建设和划分成不同的小块单元（大小相当于我们的一亩地右）。买房人看中了那块单元，再从开发商提供的不同风格的住房套型中选择好自己喜欢的套型，由开发商统一组织的建筑装饰公司施工。朋友夫妇搬进新房时不需要自己再搞什么装潢，只要带着家具入住即可。朋友夫妇选择的是面积300平米左右的3层楼的独立屋（别墅），总共花费25万加元都不到。而他们俩口子一年的收入超过了10加元。也就是说，他们用了不到2.5的房价收入比在加拿大的首都买到了土地产权归己的“精装修大别墅”。
其实这样的情况在加拿大极为正常。2000年记者曾经到据称是加拿大房价最贵的城市 ——温哥华呆过一段时间。抽空对当地的房价专门进行了了解。当时温哥华一般中产（占总人口70——80％）所居住的townhouse 和高级公寓（介于townhouse和公寓房之间），200多平米的也就20万加元上下。而他们的平均家庭年收入在5万加元左右。就是说，在加拿大房价炒作最厉害、价格最高的的温哥华（当时该地区的房价比加国人口最多的城市多伦多还要高三分之一，而人均收入却比多伦多少三分之一）地区，房价收入比也只是在 4左右（据说这两年高了一些，也是被中国去的暴发户炒上去的）。
记得当时记者到一所新的豪华小高层公寓看Open House（样板房）。150平米的面积，精致的全装修，旁边的森林公园有山有水，离Sky train（高架轻轨，相当于我们的地铁）站也只有几分钟的路程，价格却只有19万加元（当时相当于人民币95多万元）。如此条件和价格的豪宅不要说在北京、上海见不到，就是对在南京这样的二线城市条件类似的毛坯房，也有极大的冲击力。难怪一个在南京开驾校的L老板到了温哥华旅游后，什么身份也没有的他二话不说，掏出钞票就买了一套房。L老板应该感到庆幸的是，5－6年后的今天，他如果要在南京买一套条件接近当初他在温哥华所买的那套房（尽管还是毛坯房），所需投资至少比当时还要多花2－3倍。
也许有人会说，加拿大人少地多，不具“典型性”。那么，我们就拿世界上最发达的美国来说事。加州北部的旧金山和圣荷西地区，是全球著名的硅谷所在地，也是全美房价最高的地区之一。记者也多次到那儿开会、探亲。我有一亲戚十年前刚到圣荷西的时候由于工作时间不长，夫妇俩收入加在一起也就5万美元左右，低于当地平均水平。当初他们买下一栋200多平米、价格27.5万美元的独立屋时，有些银行都不愿意为他们提供贷款，认为他们的偿付能力有疑问。要知道，当时他们作为刚出道的年轻人，房价收入比也在5.5啊。现在他们的房价涨到了40多万美元左右，而他们的收入增长的更快，现在的房价收入比已经降到连3都不到。当然，当地一般人的房价收入比还是在4上下。笔者的另外一个亲友在美国东部的威尔明顿市，也是在十年前他们在当地一个风景如画的高档社区买了一栋前后花园就有数百平米260平米的独立屋（别墅），只花了22万美元。对在美国工作不久的他们来说，房价收入比在5左右。现在他们的房子升值到了35万美元2.5左右，但他们的房价收入比却降到了3以下。
不过最让笔者感叹美国房价低的，还是1999年到科罗拉多州丹佛附近一新兴的高科技小城（Sprin）时的所见所闻。当时是去看望的留学生夫妇朋友都在IT行业工作，两人收入加起来达到近9万美元，但他们买的一栋新的独立屋（别墅）200平米左右，装修好的，才14万美元。当时在笔者还没有房价收入比的概念，只觉得用一年多的工资（房价收入比为1.5）即可买上一栋装修好的别墅，实在是叫人羡慕不已啊。
这里还应该特别说明的是，美国、加拿大等发达国家不仅房价收入比要比我们低得多，更重要的是他们“房价收入比”的“含金量”要比我们中国高得多：他们是用别墅的钱和工资来比，我们也只能用公寓房价和收入相除；他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平；最重要的，美国的人均住房的面积标准是我们的几倍，家庭新建成房屋平均面积 2,114平方英尺（196.36平米），而且这还是用他们特定住宅建筑面积(Square footage)标准来计算的（接近我们的使用面积，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列），买房更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，计算采用的是“建筑面积”，再加上共摊面积。真正使用上的面积只能是购房面积的八成上下。就这样我们也只能用人均30平米、户均90平米的标准来测算“房价收入比”，而且这还是新的“小康标准”。如果要按欧美的标准和“含金量”来计算房价收入比，那我们的差距就会在现有的基础上还要翻上一番。
不仅地大物博的发达国家如此，而且人口密度和生活水平远高于我们的东亚国家，如韩国、日本等，他们的房价收入比也比我们要低得多。
有一段时间以来，韩国人都在抱怨他们的房价涨的太快，给国民生活带来了较大的压力。那么，韩国的房价究竟高到哪儿呢？最近韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8 年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。这就是韩国老百姓喊吃不消高房价的原因。韩国人也许没想到，在中国的一些大城市，老百姓要用十几年全部收入才能买上一套“体面的住宅”。
另据介绍，根据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75 ——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，加停车位售价在3000日元左右。而普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。而且东京人买的这样的公寓，一般还都附送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器。据介绍，日本的家庭主要还是男人在外工作，如果家庭主妇也到外面做个半天兼职的话，其房价收入比可降到3左右。
当然，并不是每个国家的和城市的房价收入比能让居民满意的。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦（6.9）、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。不过，据报道，澳洲统计局资料显示，澳洲是每0.98户家庭或2.7人就有一幢(套)住宅，平均每幢(套)住宅的居住面积是187平方米。也就是说，悉尼人是因为住在人均70平米装修好的别墅里才感觉“房价最难承受的”，尽管就这样他们的房价收入也只是8.5。
这项调查更有意思的还在于，它认为由于澳洲所有人口超过100万的城市房价收入比都在5.1以上，从而都被列入房屋购买力“极低”的范围，并由此断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道中国的百姓和官员看了后会有什么感触！
这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”。比如：
当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；
当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；
当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
另外，在比较房价收入比的时候，还请特别注意别人人均住房分面积、档次、算法、装修和其他配套等等。综合比较后，你会对国内外的“房价收入比”有更加清楚的认识。

                                                 沈晓杰
新浪博客  http://blog.sina.com.cn/m/sxj
搜狐博客 http://blog.sohu.com/members/cnsxj
EMAIL: [email protected]

中国房地产十大批判之一（0）开篇前言

 开篇前言：
它不仅是城市居民最为关注的头号民生难题，而且也是提升百姓生活水平的最大成本和障碍，是地地道道的事关民生的最大市民政治
     高房价，压在当今中国市民身上“最重的大山”

             中国新思维：用民生的眼光评判改革的成效
  在经历了四分之一世纪的改革开放的高速发展后，中国百姓的生活也出现了空前的“裂变”。
越来越多的中国人已开始从“发展的结果”,来评价和反思中国的改革，力图在得失的比较和权衡中，寻求和探索中国改革发展的最优途径。
“科学发展观”的“建立和谐社会”，是新一代的领导人对改革这么多年的发展的所作的准确的总结，是今后中国发展的总纲。
“坚持发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”——当这几句话去年底被在青海考察的中中共中央总书记胡锦涛再一次突出强调时，人们深切感觉到了，“共享富裕”在最高决策层中日渐加重的份量；
当胡锦涛要求各级官员“切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”，人们不仅读到了民生在中国最高领导人心目中的位置，而且也看见新一代领导人的所大力倡导的“新三民主义”（权为民所用、情为民所系、利为民所谋），已经从政策制定的谋篇布局，进入到 “精耕细作”的实施推进的阶段。“立党为公、执政为民”，正走进老百姓的“民生”之中。在2月21日召开的中共中央政治局讨论政府工作报告稿和审查十一个五年规划纲要草案稿的会议，还专门强调：坚持把解决涉及人民群众切身利益的问题放在突出位置。
     
        “新三民”改革观，剑指“最重的大山”——高房价
改革的深入和利益群体博弈的强化，使得社会矛盾千变万化。那么，在现实的生活中，什么才是“人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”呢？中国社会科学院经过在全国范围内的调查和研究，得出的结论是“买房贵 上学贵看病贵已成为新民生三大问题”，也被称之为“新的三座大山”。老百姓的“老生常谈”，终于被国家最高的权威智囊所认可。
而在这新民生的三大问题中，“住房贵”，又因为和百姓收入的关联度最高、影响他们生活水平的力度最大，而成为民生中的头号难题。根据最新公布的中国社会调查所为今年“两会”所做的对全国１６个城市公众的调查，住房已成为老百姓最关注的“两会”话题，关注度高达７５．３％。
据国家统计局前几年所作的《首次中国城市居民家庭财产调查总报告》，在中国城市居民家庭户均22.83万元总的财产中，房产就占到家庭财产的47.9%，达到10.94万元。其他包括存银行、买股票、搞经营和家里的大件耐用消费品等所有的家庭财产加到一起，才只有52.1％，仅仅比家庭房产多一丁点。而这还是在房地产暴涨之前的2002年中的统计。在经历了这几年的房价疯涨以后，大多数城市房产的价格都翻了一倍以上，大中城市里花上20多万元就可以买到的新老住房已十分罕见。而居民的其他的财产收入增长，却远远落在房价的后面。推算下来，现在的家庭房产已成了占据居民家庭财产四分之三的超级主力。对城市居民来说，有房无房，房大房小，是好是坏，不仅是关系到他们财富的绝对多寡，而且更成为他们可否实现全面小康、和谐安宁生活的头等大事。
         
        万众一心，一起 “搬走”“最重的大山”——高房价
这个超级主力同样更意味着，任何人要成为有房户，要有“体面和尊严”居住，至少要花掉毕生所赚取的四分之三全部财产，才能“居者有其屋”。人们不禁惊奇地发现，来世一趟，“居住权” 不仅不是与生具有的，而且竟成了人生在世的“最大成本”。“居者有其屋”，在不经意之间，突然变成了“奋斗一生只为屋”！
这也就难怪在老百姓中早就流传这样的现代民谣：“房改就是要把你的钱包掏空 ，教改就是要把你的父母逼疯 ，医改就是要给你提前送终。”而在这三者之中，最狠的“掏空钱包”的高价房。
因为“住房贵”问题的刚性还在于：没人能够无房可居度一生。
你可以通过多多锻炼身体，尽量使自己少生病，或者没病得不得了的时候，能抗就抗一下，但你不能没房住；你也可以让孩子少读一些书，或者只在基本的学校受受教育，但你如果只是一个homeless（无家可归者），所有这一切都将没有保障。
高价房，已成为对百姓生活水准和质量好坏影响最大的头号民生难题；
高价房，同样更成为提高和改善人民生活的最大成本和障碍；
高价房，已被亿万居民所公认为挡在他们走上和谐社会康庄大道的“最重的大山”。
现在， 是到了我们万众一心，一起来“搬走”这座“最重的大山”的时候了！
沈晓杰
新浪博客  http://blog.sina.com.cn/m/sxj
搜狐博客 http://blog.sohu.com/members/cnsxj
EMAIL: [email protected]

性和寻找亲密
怎样才能与某人经历真正的亲密？怎样才是爱？怎样才是亲密？
作者: Dick Purnell

Henry Brandt博士在Collegiate Challenge 这本杂志里这样说:有这样的一个综合病症，一个形式，当情侣来到他那里，他们说，"开始时，性是兴奋的。但过后，我却开始对自己感觉到很奇怪，再过后，我觉得我的配偶很奇怪。我们争论，吵架而最后我们分开。现在，我们彼此为敌。"

– 这病症我称它为过度行为副作用症状。我们醒来却发现真正的亲密并不在那里。性关系再也不能满足我们，而那个结果并不是我们起初所要的。有的就是两个自我中心的人寻求自我满足。组成真爱和亲密的要素不能"即刻"获得。而你发觉自己在不平衡的状态中寻求和谐。

我们每个人的生命都有五个深具意义的成分。我们的肉体、情感、思想、社交、和心灵的部分。所有这五个成分的构造是为了和谐共处。在寻找亲密这件事上，我们今天或明天要解决，我们其中的一个问题是我们要"即刻"的满足。当所需要的亲密在一个关系里无法被满足，我们寻找"即刻"的解决方式。我们去那里找？肉体、情感、思想、社交或心灵？是在肉体上！在肉体上与某人亲密容易过在任何其他四方面亲密。你可以和一个异性有着半小时或一个半小时的亲密――依照需求而定！但你很快就会发觉到性只不过是一个暂时放松的浅薄欲望。还有更深一层的需要还是无法获得满足！

你当怎么做当一阵激动逐渐减弱以及当你越有性关系，你越少喜欢它？我们理性的说，"我们相爱。不，我的意思是我们真正相爱。"但是，我们还是感到内疚和不满足。我穿过美国所有的校园看到男男女女在寻找亲密，从一个关系到另一个关系，期望"这次就够了，我会找到一个永久性的关系。"

我相信我们真正要的并不是性。我们真正要的乃是亲密！

怎样才是亲密？
今天，亲密这词有着性的隐含意义在内。但比这更多的是，它包含了我们生命的不同层面——是的，在肉体上，但也在社交、情感、思想和心灵上。亲密的真义是全生命的分享。我们岂不都有过那种想要与某人亲密、与他/她成为一体、和完全与他/她分享我们生命的欲望吗？

Marshall Hodge 写了一本书叫做你对爱的惧怕。在书里，他这样写道，"我们渴望表达爱、亲密和温柔的时刻。但很多时候，在紧要关头，我们退缩。我们害怕亲密，我们害怕爱。"Hodge 过后又写道，"你越与某人亲近，你会受到更大的伤害。"通常是因为害怕受到伤害使我们不敢寻找真正的亲密。

我在南部的伊利诺斯（美国州名Illinois）大学有着一系列的授课。在其中的一次会议后，一位女士来到我面前说，"我需要和你谈关于我男朋友的问题。 "我们坐下，她开始告诉我她的困扰。过了一阵子，她做了这样的声明："我现在就采取不会再受到伤害的步骤。"我告诉她，"你的意思是，你采取了不再去爱的步骤。"她以为我误解了她，所以她继续说，"不，那并不是我所说的。我只是不想再受到任何伤害。我不要我的生命有痛苦。"我说，"对了，你不要有爱在你的生命里。"你看，并没有所谓"没有痛苦的爱。"当我们越与某人亲密，痛苦的可能性就会越大。

我估计你会（以及大概百分之百的人口）这么说，你以前曾在一个亲密关系中受到伤害。问题是，你如何处理这伤害？为了隐瞒这伤害，很多人带给人一种我称它为"双面的指示。"我们告诉一个人，"看，我要你与我亲近。我要爱和被爱。。。但请等一下，我以前曾受过伤害。不，我不想再谈这些课题。我不想再听到这些东西。"我们在我们心的周围建立起一道的围墙来保护任何一个从外面来伤害我们的人。但这同样的围墙使人不敢进来，也使我们固守在里面。结果？装进去的是寂寞而真正的亲密和爱便变成不可能。

怎样才是爱？
爱是超越情感，而且比有好的感觉更胜一筹。但我们的社会把神所说的爱、性和亲密把它改变成简单的情感和感觉。神在圣经里用很伟大的细节来描写爱，特别在哥林多前书第13章。这样你可以看到神注重爱的定义，让我用这样的方式来向你描述第4－7节（林前13：4－7节）。当一个人说他爱你如同神所说的，它可以怎样满足你的需要？

   * 如果这个人对你没有忌妒，却向你表现出忍耐和恩慈？
   * 如果这个人不自夸和骄傲？
   * 如果这个人对你有礼貌或以自我为中心或容易生气怎么样呢？
   * 如果这个人没有对你所做的一切错事做任何的记录那又怎样呢？

这就是神为爱所下的定义，他要我们在关系中经历他。你注意到这种爱是一种给予的爱，不是以自己而是以"别人"为中心的爱。而有一个问题。谁能活出这样的爱？

我们若要在关系上经历这样的爱，我们必须先经历神对我们的爱。如果你从未这样的被爱过你就无法持续不断的向某人示范这样的爱。神，认识你，知道关于你的一切东西，以完全的爱爱你。

神透过古时的先知，耶利米告诉我们，"我以永远的爱爱你，因此我以慈爱吸引你"（耶利米书31：3）。所以神对你的爱是从来不曾改变的。

神这样的爱我们以至他允许耶稣基督为我们的罪而钉死在十字架上（古时的一种死刑）好叫我们得以洁净。我们在圣经里读到，"神爱世人，甚至将他的独生子赐给他们，叫一切信他的，不至灭亡，反得永生。"（约3：16）。当我们转向神并且接受他的赦免，我们便能开始经历神的爱。

神告诉我们，"我们若认自己的罪，神是信实的,是公义的，必要赦免我们的罪，洗净我们一切的不义。"（约一书1：9）。神不但原谅我们的罪，他也洗净和忘记我们的一切过犯。

不管怎样，神会继续的爱我们。很多时候，关系的结束是因在人里头的一些东西改变。比如：破坏性的意外或失去经济地位。但神的爱并不是根据我们的外在，我们是谁或我们是怎样的？

如你所看，神对爱的观点是与社会上所告诉我们的爱完全不同的。你可以想象一个拥有这种爱的关系？神简单的告诉我们他的赦免和爱是给我们的只要我们向他要。这是他给予我们的礼物。但当我们拒绝这礼物，我们是那位切断自己找到真正满足、真正亲密和得着真正目的在生命中的人。

答案是
我相信我们真正要的并不是性，而是亲密的关系
神的爱提供一个答案。我们所要做的是以信心和委身来回应。圣经说："凡接待他的，就是信他名的人，他就赐他们权柄，作神的儿女。"（约1：12）。神差派他唯一的儿子，耶稣，死在世上。但故事并不在此结束。三天后，耶稣从死里复活。神今天仍然活着，而且他要把他的爱放在你的心里。当你接受他，你将会被他在你的生命和你的关系中所做的感到惊奇

神的话告诉我们，"信子（耶稣基督）的人有永生；不信子的人得不着永生，神的震怒常在他身上。"（约3：36）神向我们所要的不单在今天得着丰盛的生命，而是能得到永远的生命。如果我们选择拒绝他，那么我们就选择了罪的成果，那就是永死以及与他永远的隔绝。

接受耶稣基督就是邀请他进入我们的生命和信靠他使我们的生命得着平衡。对神的信心促使神赦免我们的罪。使我们不再隐藏和不再行自己喜悦的道路。他在那里，我们在那里就有平安。当我们把信心放在他那里并倚靠他后，他会住在我们的生命中并且我们与他会有一个亲密的关系。他会赦免和洗净我们曾有或将会有的重大的罪、自我为中心、深切的问题和争扎。

带来满足感的亲密度
在整本圣经里，神对性的态度是非常清楚的，性只限为婚姻和结婚的人预备。不是因为他要使我们痛苦自怜，而是他要保护我们的心。他要为我们建立一个保障，这样当我们步入婚姻，我们亲密的安全感是基于神的爱和智慧。

当我们信靠耶稣基督，他每一天给我们新的爱和新的关系。这就是那能满足我们的亲密。神给我们的爱是不会离开的，并且在岁月的成长和时间的改变上也不会停止。他的爱可以把两个人系在一起，他是两人联合的中心。在约会的关系里，当你一起成长，不当在灵命上，但也是在社交上，心思和情感上。你能拥有一个真诚的、关爱的和亲密的关系是非常满足和兴奋的！而当关系一直走到婚姻的顶点，性的联合只能够促进那已经建立起来的根基。

你现在可以凭着信心透过祷告接受基督。祷告是和神交谈。神知道你的心，他看重你内心的态度过于你外在的言语，下面的祷告可作参考："神阿！我需要你。我愿意打开心门接受耶稣作我的救主和生命的主。感谢你赦免我的罪。求你管理我的一生，使我成为你所喜悦的人。奉主耶稣的名祷告。阿门。"

这个祷告是否合乎你的心愿？如果是，请你现在就做这个祷告。把你的信心放在基督上，结果是他会进入你的生命就如同他所应许的。这将会开始与他有一个关系，而当你越认识他时，你和他的关系将会越来越亲密。而当你以他为中心，你的生命将会有一个全新的面貌――一个属灵的――在你与所有人的关系里带给你更大的满足与和谐。