中国房地产十大批判之一（2）
住房负担，国际上有把“公平秤”
“房价收入比”，全球买房人通用的负担系数
城市居民中，当70％要结婚成家的年轻人买不起婚房，另外买上婚房的30％还是通过双方父母以“透支晚年福利”为代价倾囊相助才得以解决住房问题的时候，标志着城市的房价已经到了让绝大多数居民难以承受的“高危”地步。对于一个负责任的政府来说，现在已到了刻不容缓去反思和变革我们的住房政策的时候了。
看一个地方的房价是不是过高，是不是给老百姓带来了沉重的生活负担和压力，国际上有一个通行的计算模式，就是看看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”从狭义上来讲，就是指家庭所居房屋的价格，和这个家庭年收入之比，称为房价收入比。比如某家庭所居房屋的房价是60万元，夫妇俩年收入是12万元，房价正好为夫妇俩年收入的5倍，那么他们的房价收入比就是5。通常我们所说的房价收入比是指广义上的概念，即指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。
那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。
3到6倍的房价收入比，既然是国际上公认的让居民对住房价格可承受性的、并有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”，那么，具体的情况又是怎样呢？还是让我们来看看现实中的“国际惯例”。
告诉你一个真实的“房价收入比”国际惯例
今年春节，有朋友从加拿大的渥太华回来探亲。同学聚会时笔者向他们夫妇俩打听他们所在的加拿大首都渥太华的住房情况。碰巧他们不久前刚刚换了新房子。据介绍，他们的买房也十分简单，开发商从政府手中竞标买下一大块地以后，搞好景观建设和划分成不同的小块单元（大小相当于我们的一亩地右）。买房人看中了那块单元，再从开发商提供的不同风格的住房套型中选择好自己喜欢的套型，由开发商统一组织的建筑装饰公司施工。朋友夫妇搬进新房时不需要自己再搞什么装潢，只要带着家具入住即可。朋友夫妇选择的是面积300平米左右的3层楼的独立屋（别墅），总共花费25万加元都不到。而他们俩口子一年的收入超过了10加元。也就是说，他们用了不到2.5的房价收入比在加拿大的首都买到了土地产权归己的“精装修大别墅”。
其实这样的情况在加拿大极为正常。2000年记者曾经到据称是加拿大房价最贵的城市 ——温哥华呆过一段时间。抽空对当地的房价专门进行了了解。当时温哥华一般中产（占总人口70——80％）所居住的townhouse 和高级公寓（介于townhouse和公寓房之间），200多平米的也就20万加元上下。而他们的平均家庭年收入在5万加元左右。就是说，在加拿大房价炒作最厉害、价格最高的的温哥华（当时该地区的房价比加国人口最多的城市多伦多还要高三分之一，而人均收入却比多伦多少三分之一）地区，房价收入比也只是在 4左右（据说这两年高了一些，也是被中国去的暴发户炒上去的）。
记得当时记者到一所新的豪华小高层公寓看Open House（样板房）。150平米的面积，精致的全装修，旁边的森林公园有山有水，离Sky train（高架轻轨，相当于我们的地铁）站也只有几分钟的路程，价格却只有19万加元（当时相当于人民币95多万元）。如此条件和价格的豪宅不要说在北京、上海见不到，就是对在南京这样的二线城市条件类似的毛坯房，也有极大的冲击力。难怪一个在南京开驾校的L老板到了温哥华旅游后，什么身份也没有的他二话不说，掏出钞票就买了一套房。L老板应该感到庆幸的是，5－6年后的今天，他如果要在南京买一套条件接近当初他在温哥华所买的那套房（尽管还是毛坯房），所需投资至少比当时还要多花2－3倍。
也许有人会说，加拿大人少地多，不具“典型性”。那么，我们就拿世界上最发达的美国来说事。加州北部的旧金山和圣荷西地区，是全球著名的硅谷所在地，也是全美房价最高的地区之一。记者也多次到那儿开会、探亲。我有一亲戚十年前刚到圣荷西的时候由于工作时间不长，夫妇俩收入加在一起也就5万美元左右，低于当地平均水平。当初他们买下一栋200多平米、价格27.5万美元的独立屋时，有些银行都不愿意为他们提供贷款，认为他们的偿付能力有疑问。要知道，当时他们作为刚出道的年轻人，房价收入比也在5.5啊。现在他们的房价涨到了40多万美元左右，而他们的收入增长的更快，现在的房价收入比已经降到连3都不到。当然，当地一般人的房价收入比还是在4上下。笔者的另外一个亲友在美国东部的威尔明顿市，也是在十年前他们在当地一个风景如画的高档社区买了一栋前后花园就有数百平米260平米的独立屋（别墅），只花了22万美元。对在美国工作不久的他们来说，房价收入比在5左右。现在他们的房子升值到了35万美元2.5左右，但他们的房价收入比却降到了3以下。
不过最让笔者感叹美国房价低的，还是1999年到科罗拉多州丹佛附近一新兴的高科技小城（Sprin）时的所见所闻。当时是去看望的留学生夫妇朋友都在IT行业工作，两人收入加起来达到近9万美元，但他们买的一栋新的独立屋（别墅）200平米左右，装修好的，才14万美元。当时在笔者还没有房价收入比的概念，只觉得用一年多的工资（房价收入比为1.5）即可买上一栋装修好的别墅，实在是叫人羡慕不已啊。
这里还应该特别说明的是，美国、加拿大等发达国家不仅房价收入比要比我们低得多，更重要的是他们“房价收入比”的“含金量”要比我们中国高得多：他们是用别墅的钱和工资来比，我们也只能用公寓房价和收入相除；他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平；最重要的，美国的人均住房的面积标准是我们的几倍，家庭新建成房屋平均面积 2,114平方英尺（196.36平米），而且这还是用他们特定住宅建筑面积(Square footage)标准来计算的（接近我们的使用面积，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列），买房更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，计算采用的是“建筑面积”，再加上共摊面积。真正使用上的面积只能是购房面积的八成上下。就这样我们也只能用人均30平米、户均90平米的标准来测算“房价收入比”，而且这还是新的“小康标准”。如果要按欧美的标准和“含金量”来计算房价收入比，那我们的差距就会在现有的基础上还要翻上一番。
不仅地大物博的发达国家如此，而且人口密度和生活水平远高于我们的东亚国家，如韩国、日本等，他们的房价收入比也比我们要低得多。
有一段时间以来，韩国人都在抱怨他们的房价涨的太快，给国民生活带来了较大的压力。那么，韩国的房价究竟高到哪儿呢？最近韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8 年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。这就是韩国老百姓喊吃不消高房价的原因。韩国人也许没想到，在中国的一些大城市，老百姓要用十几年全部收入才能买上一套“体面的住宅”。
另据介绍，根据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75 ——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，加停车位售价在3000日元左右。而普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。而且东京人买的这样的公寓，一般还都附送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器。据介绍，日本的家庭主要还是男人在外工作，如果家庭主妇也到外面做个半天兼职的话，其房价收入比可降到3左右。
当然，并不是每个国家的和城市的房价收入比能让居民满意的。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦（6.9）、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。不过，据报道，澳洲统计局资料显示，澳洲是每0.98户家庭或2.7人就有一幢(套)住宅，平均每幢(套)住宅的居住面积是187平方米。也就是说，悉尼人是因为住在人均70平米装修好的别墅里才感觉“房价最难承受的”，尽管就这样他们的房价收入也只是8.5。
这项调查更有意思的还在于，它认为由于澳洲所有人口超过100万的城市房价收入比都在5.1以上，从而都被列入房屋购买力“极低”的范围，并由此断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道中国的百姓和官员看了后会有什么感触！
这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”。比如：
当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；
当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；
当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
另外，在比较房价收入比的时候，还请特别注意别人人均住房分面积、档次、算法、装修和其他配套等等。综合比较后，你会对国内外的“房价收入比”有更加清楚的认识。
沈晓杰
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