12月 142009
 

2009年8月16日  三略观察

如果你现在去过流均,你会为一路上数量可观的河房而惊叹,你会惊叹当前通过农村的地产经济貌似也是如此的繁荣,而他也只是当前中国东部农村最普通的而且上无工业支撑的小镇。

在这个小镇几乎每个自然村都在依路建这种连体河房,但是如果我们在考虑到人口流出以及自建房的比率,那么再过三到五年年这些地方的连体河房将趋向需求极限,在不久的将来将会出现严重的泡沫,因为年轻的一代在逐渐的减少,这是必然。我曾说过中国人口最快将在五年内实现负增长。那么再考虑到人口因素。这些住房将会在五年内出现剩余。果当地人不向集中河房区迁徙,那么镇中心的河房已经出现泡沫,因为农村河房区的需求源于改善性住房性。显然农村的住房投资价值或者说空间并不大,当地人更乐意将钱投资子女教育。显然当地住房很快或者已经超出当地6万人的住房需求。

同样在其上级行政区,具有30万人口的城区里住房建筑量(包括在建的)已超出这些人的需求,而且拉动当地住房需求的,主要来之于一、人口结构性增长带来的惯性需求(最主要的购房主题);二、当地农村的购房者的涌入(这占大多数);三、改善性住房需求;四、人口流动性住房需求(通常呈现在租房);五投资型住房需求(其目前该地比率比率并不很大)。

事实上当前中国中国任何一个城市的住房需求主要无外乎以上五种情况,只不过个地方所呈现的比例不一样而已。在当前简单居住性住房未来购买需求主体年龄通常在在32岁以下,而32岁以上通出现在改善性住房需求里。那么在未来需求住房购买主体其通常是78年后出生的,我们从第五次人口普查上得到其78年出生人口为18,831,591人,而1990的出生人口为26,210,044人是实行计划生育后最高的一年。为了更便于说明我们就以此为例我们假设该年龄的的未来城市人口率60%,那么就意味着有15,726,026人留在城市,我们假设男女比率系数为1:1,那么其意味着这部分人至成年后需要786万套住房。事实上至96年后至今平均每年只有1300万左右,即使是其城市人口率为75%,那么其未来的住房需求量也只有只有其一半487万,而市场目前每年提供的商品房数量600-800万。也就是说住房的供给出现大量剩余,这种剩余是因为人口结构性的调整而出现,而该年龄段在十年左右其将会出现购房,其将在2020年内完成购房,那么全面泡沫破灭大概可能在中国首次人口负增长后10年内危机必然爆发(2015-2025年),因为这种住房的需求与人口具有一个大约30年左右的时间差,那么等一定时间后这种住房供求失衡已无法通过新生人口的购买来冲销,虽然城市人口率的提高会冲销一些失衡,但是中国的城市人口率的提高和经济的发展主要以牺牲未来人口数量来体现的。

那么泡沫的破灭首先以上海、深圳、北京等地的房价“有价无市”开始或者是更低级的城市盘打的空房率,因为这些小城市对市场更为敏感,而投机已经将价格推到一个极限阶段。而普通住房者的需求已经远远不能与市场的市场的供给达成一个相对平衡,而且泡沫的破灭意味着中国版的“次贷危机”开始了,这将是前所未有的房地产泡沫,他将对中国的金融和经济造成无法估量的灾难。虽然当前有很多城市已经出现泡沫,但是在被中国商品房整体繁荣背景掩藏。在最初的时候泡沫被利好的预期投机所消化,但结果是投机酝酿了更大的泡沫。

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