谢逸枫 2009-11-1
随着房价不断上涨和地王不断现及天量贷款疯狂不已,中国房地产是否存在泡沫问题成为目前社会讨论的一个热点。根据国家建设部对房产泡沫现象调查，最终得出结论是 “全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断。最后，笔者认为，说明两个问题，第一，中国房地产存在泡沫。第二，中国房地产泡沫成分不多，并且未构成威胁或影响楼市健康发展。
(谢逸枫:著名地产评论人 地产营销策划专家)
中国房地产确实很热，但到底是否存在“即将破裂的泡沫”，目前仍有不同的看法。最先提出中国房地产“泡沫论”的是摩根斯坦利的经济分析师。中国房地产业发展日新月异，然而发展到今天房地产业却出现了各种各样的问题，当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。
局部过热苗头表现在：一是近三年房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长，为GDP平均增幅的3倍左右，且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。
房地产局部存在泡沫主要是从以下几个方面进行分析：
一：房价与收比偏高。房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，而上海、北京、广州等地的房价收入比则更高。房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是，房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。
二：房租背离房价。房价与房租比是国际上又一个衡量房地产泡沫的标准。在这一轮房价上涨的过程中，出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。
三：房价上涨是成本上涨造成的吗？目前有种观点认为这几年房价的快速上涨，并不都是投机炒作造成的，而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。其次，根据新修订的《城市居住区规划设计规范》，新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高，这必然也增加了开发成本。更主要的是，这几年随着土地市场的改革深入，“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式，使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨，这和楼市泡沫没有关系。
四：房地产业需不需要宏观调控？专业者对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行，对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满；他们希望中央政府加大宏观调控的力度，特别是中央银行应该通过提高利率，挤压房地产市场的泡沫。
加强宏观调控:首先，宏观调控挤压楼市泡沫不是为了打压房地产业的发展，而恰恰是为了房地产业长期健康稳的发展；第二，房地产市场不是一个像食品和服装这样的普通商品市场，而是一个受到土地和资金严格限制寡头垄断市场，应当而且必须由国家加强调控和管理，土地市场的规范和金融改革的滞后是这次房地产泡沫深层次原因，这两个问题不解决而让房地产业自由发展只会带来市场的大起大落，不利于房地产业本身健康发展，也会给国民经济带来巨大的负面影响；
第三，目前房地产市场的泡沫是客观存在的如果我们害怕泡沫破裂的不良后果而不进行调控，只会让问题愈演愈烈，最终给国民经济带来毁灭性打击。不能让房地产泡沫“要挟国民经济”，必须及早防治，一点一点地挤压；
第四，从过高房价中获益的是开发商和炒房者，普通居民并不能从中获益。对于城市里只有一套房屋自住的普通居民来说，房价涨了，他们不能拿到市场上套现；房价跌了，受影响的只是那些开发商和炒房者，普通居民的居住条件并没有恶化，倒是有可能进一步改善居住条件。对于那些想要买房还没有买房的居民来说，则更是希望房价能降下来一些。
因此加强政府的宏观调控我国的房地产泡沫短期内破裂的可能性很低。首先，房价持续上涨并不意味着泡沫风险。房地产市场的需求依然旺盛，持续增加的购房需求势必推高房价，房地产的投资由商界人士主导，即使国家持续加息，“炒房者”也有足够的能力应对按揭成本的上升。
其次，政府的宏观调控将抑制房地产泡沫，我国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。更为重要的是，人民币是否升值、何时升值将对房地产泡沫起到“导火索”作用。目前相当多的国际游资在我国炒卖房地产，其根本目的是博人民币升值。只要存在升值的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。另一方面，如果人民币升值已确信无望，游资会纷纷流出中国，大大增加泡沫破裂的风险。
广州房地产是否有泡沫？表现何在？目前中国楼市部分区域或城市确实存在泡沫。中国房地产的价格有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩，二是与物价指数脱钩，三是与居民收入水平的提高脱钩。因此，中国房地产市场是否有泡沫，价格走势最有说服力。2009年广州楼价同比涨了30％-40%的广州楼市，是否存在泡沫？
从房价上涨速度和趋势上看，首先，我们必须承认广州楼市有泡沫，广州楼市虽存在泡沫，但是存在的泡沫并不大，广州楼市还是比较健康的。其次，宏观调控政策出台后，广州楼市成交量减少，价格上涨，2007年，下半年开始有效需求受到抑制，部分楼价虚高，而价格的虚高即表明楼市存在泡沫。
主要表现：首先是空置率有一点高，已超过 10％警戒线，达到15%。空置率在5％－10％之间为合理区。空置率在10％－20％之间为空置危险区，已进入红灯区。要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。空置率在20％以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济，特别是房地产业的发展，带来一系列的严重问题。
其次是楼价在不合理的区间运行，成交萎缩，楼价上涨飞快，说明楼价不合理；再次是需求被高房价透支，并且需求明显受到高房价抑制。最后，投机比例逐渐的增加，炒楼比例达到40%以上，但是，楼市还是比较良性发展的，另外，商品房供求出现结构不平衡。
由于目前对于楼市是否存在泡沫还缺乏可以量化的指标，学界一般认为楼价连续2年的涨幅与GDP的涨幅相差太大，则认为楼市过热，可能存在泡沫。另外，行业投资率的变化，人均可支配收入与房价比等参数也可以借鉴。广州楼市存在泡沫，但是泡沫有多大，是否危害市场，目前还缺乏准确的市场数据来判断。
从房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率、房地产企业的财务状况指标、房地产开发投资资金来源、城市居民消费价格指数与房屋价格指数比等多个泡沫指标比较来看，广州房地产市场整体运行平稳，但是，个别年份存在泡沫威胁，出现投资过热、商品房积压等现象。而加强房地产信贷和土地出让监控、建立房地产信息发布机制、提高房地产市场准入门槛将是缓解积压房，抑制房地产市场膨胀的有效手段。说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
未来半年中国、广州楼市将会是怎样的走向？对于楼市的后市趋势分析,笔者认为,长假后成交量又上最高点,由于此前数月的井喷式增长，今年广州楼市的“金九银十”显然成色不足。不过，成交量突然强劲反弹，使成交量一下重回本轮楼市最高点位的6月水平。上周公布的三季度中国经济数据表现优异，四季度经济增长可能超过两位数并带来通胀潜在压力，一系列政策利好消息是带动成交量强劲反弹的主要动力。
虽然，成色不足的“银十”在月末成交量“突然”反弹，但是，不容忽视的是，成交价格出现了高位滞涨。失去高价豪宅的大量成交是平均成交价格下滑的主要原因，供应量下滑与部分楼盘推缓开盘及此前一周较大供应量有关。楼市以爆发式反弹来告别即将结束却略显低迷的“金九银十”，全国商品住宅成交出现大幅增长，其中多数楼盘开盘一周即成交九成以上。10月供应量井喷和去年出台的房产优惠政策即将到期的双重因素，促使购房者积极下单，使楼市回到6月的顶峰状态。
目前中国政策依然“四不变”，因此，未来半年中国、广州楼市将会走向依然是一个通天大道。
第一，财政政策和适度宽松的货币政策不变
2009年8月，中央定调下半年宏观调控，温家宝5次强调适度宽松。从6月初中央决策层到各地基层的密集调研至今，下半年的宏观调控的基调在这60天内已变得逐渐清晰：保持政策的稳定性和延续性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
由于从去年底到今年年中，对中国宏观经济的判断就一直处于争议和矛盾之中。4月下旬公布的重要宏观经济先行指标——3月PMI指数经过了连续四个月反弹后突破了50点的分水岭至52.4点。但是随即路透公布的PMI指数却仍然处于不景气区间。这引发了公众和经济学家对于4万亿经济刺激计划到底是拉动了国有企业还是民营企业的疑问。在4月份和5月份的经济数据出台之后，各项统计数据的出炉使得这种争论更加激烈。
一方面，消费增速、投资增速和工业增速不仅没有改变前期的高增速态势，而且继续加速增长；另一方面，发电量、出口和PPI等数据，维持萎靡不振甚至进一步恶化的态势。同时，对于通胀的担忧也成为学者专家和公众关注的焦点。在一季度新增信贷总额达到4.58万亿元天量的情况下，6月份的新增信贷更导致上半年的新增信贷达到了7.37万亿元这样史无前例的数字，与去年同期相比增长200%以上。
在前期调研的基础上，国务院6月17日召开常务会议，得出初步结论，我国经济处于企稳回升的关键时期，但基础还不稳固。在这次会议上，国务院总理温家宝首次提出下半年的宏调思路：要坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实好应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化不断丰富和完善。
随后，在7月初，国务院总理温家宝先后两次召开座谈会，分别听取经济专家和企业、行业协会负责人的意见和建议。在会议上温家宝强调，中国经济发展正处在企稳回升的关键时期，由于经济回升的基础还不稳固，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策。在此前连续五个周末的各地调研中，温家宝也在反复强调要保持宏观经济政策的连续性和稳定性。从西安开始调研到召开经济形势座谈会，不到40天的时间里，温家宝5次强调，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
国家主席胡锦涛在7月21日党外人士座谈会上再次强调：今后要继续把保持经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。7月23日召开的中共中央政治局会议，研究了当前经济形势和经济工作。在当前中国经济处于企稳回升的关键时期，这次会议明确宏观经济政策取向不改变。此前在一次论坛上，时任中国社科院金融研究所所长、央行货币政策委员会前委员李扬认为，市场出现的调整和对信贷数据的关注反映出私人资本仍在观望经济形势和国内宏观调控的连续性。都在看美国和国内的情况。人们对政策的连续性、坚决度还有所怀疑。这需要经过一段时间，宏调获得广泛认同后才会有改变。
2009年10月31日中国人民银行行长周小川周五表示，支持创业板发展，继续适度宽松货币政策。央行一直在强调保持适度宽松货币政策,增强贷款增长的可持续性,估计四季度不会有什么让人意外的举措。如果明年一季度的新增贷款总量在2.5万亿-3万亿元之间,应该都算合理的水平。
同日，央行发布2009年三季度宏观经济形势分析报告,央行在报告中称,由于前期已经开工的项目仍需较大规模的信贷资金维持,加之房地产投资升温,贷款需求仍将保持平稳。要抑制部分行业产能过剩,引导金融机构优化信贷结构,增强贷款增长的可持续性。央行的报告对经济前景的预期是比较乐观的,且央行一直在强调保持适度宽松货币政策,估计四季度不会有什么让人意外的举措。中国国家信息中心高级经济师张永军称。
央行同时预计,未来中长期贷款会继续明显增多,票据融资将继续减少,中小企业贷款和“三农”贷款将进一步增长。东方证券分析师高义对此表示,如果明年一季度的新增贷款总量在2.5万亿~3万亿元之间,应该都算合理的水平。
中国人民银行行长周小川10月30日在创业板首批公司上市仪式上表示，未来将保持宏观经济政策的连续性、稳定性，继续实施适度宽松的货币政策。人民银行和整个金融系统将一如既往地关注和支持创业板市场的发展。他指出，当前正值我国经济企稳回升的关键时期，央行将按照党中央、国务院的统一部署，正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通货膨胀预期的关系，保持宏观经济政策的连续性、稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，把握好政策的力度和节奏，增强货币政策的灵活性和可持续性。
央行在报告中还称,二季度成为居民消费价格指数(CPI)本轮下行走势的底部。三季度成为工业品出厂价格(PPI)下行走势的底部。报告称,从物价景气指数看,人民银行测算的CPI一致合成指数仍处于下降阶段,但降幅趋缓,呈现出触底迹象;从先行合成指数看,未来CPI价格将在今年底触底后开始回升。央行三季度储户问卷调查显示,当季对未来物价预期指数达到66.7%,已经连续第三个季度上升,居民通胀预期持续增加。央行表示,应密切关注经济结构调整,做好通胀预期管理。
第二，未来银行贷款需求仍将保持平稳不变
2009年11月1日，央行报告预测，未来贷款需求仍将保持平稳。央行调统司昨天发布的《2009年三季度宏观经济形势分析》称，今年三季度，货币供应量继续保持高位增长，信贷投放总体宽松；从信贷投放趋势看，未来贷款需求仍将保持平稳。报告认为，当前，应密切关注经济结构调整，做好通胀预期管理，抑制部分行业产能过剩，引导金融机构优化信贷结构，增强贷款增长的可持续性，实现经济平稳较快发展。
在回顾了三季度的经济增长情况后，报告指出，由于前期已经开工的项目仍需较大规模的信贷资金维持，加之房地产投资升温，贷款需求仍将保持平稳。结构上，中长期贷款会继续明显多增，票据融资将继续减少，中小企业贷款和“三农”贷款将延续三季度的发展态势，进一步增长。
今年1-9月份，银行业金融机构共计新增贷款8.67万亿，按照全年9.5万亿至10万亿的规模计算，四季度新增贷款可能仍将达到9000亿至1.3万亿左右的规模。此外，报告还分析认为，未来中国经济增长将继续朝着企稳向好的方向发展。预计四季度GDP同比增长将继续回升，GDP全年增速将超过8%。
央行测算的CPI一致合成指数仍处于下降阶段，但降幅趋缓，呈现出触底迹象；从先行合成指数看，未来CPI价格将在今年底触底后开始回升。央行调查统计司监测的经济景气指数表明，目前工业增加值的一致合成指数、先行合成指数都已经触底回升。对企业家、居民、银行家的问卷调查也显示，企业、居民的投资、消费意愿有所回升，宏观经济热度预期指数继续上涨。
第三，开发商前十月赚足全年口粮房价上涨不变
2009年11月1日，开发商前十月赚足全年口粮，短期房价仍将高企。国内地产龙头企业万科最新公布的三季报显示，截至9月底，实现销售金额461.5亿元，同去年全年478亿的销售额基本持平，预计今年销售额将超过2007年523.6亿的历史最高水平。由于销售额大幅增长，企业资金充裕，拿地的积极性也很高。
例如，保利地产(600048)及其全资子公司在10月份前21天在杭州、广州等获得多个地产项目，涉及金额超过45.42亿元。由于今年房地产行业的超预期火爆，多数开发商目前已经轻松完成全年的销售任务。而且部分房企还表示，今年的全年销售有望超过2007年的峰值。
目前开发商已经赚够全年口粮，预计不会有明显的主动让步行为，因此，短期房价恐怕将维持高高在上的局面。从目前情况看，房价虚高主要是北京、上海、深圳和广州等一线城市，而二、三线城市房地产市场仍然冷清，房价还非常低，甚至下降。“因此，部分城市房地产市场需降温，但全国市场仍须升温。
第四，房贷七折利率优惠目前不变。
2009年10月31日,多名央行及住建部官员表示,房贷七折利率优惠等系列房地刺激政策，短期内不会发生变化。央行近期根本未讨论过这一政策，该消息纯属谣言。说明,房贷七折利率优惠不会调整。国务院常务工作会议刚确定年底前继续执行适度宽松货币政策。短期内，涉及房地产的政策都不会出现大的变动。随着房地产市场回暖，房市刺激政策确实会逐渐适度回调，但回调时机尚不确定。房地产政策亦将在中央宏观政策的整体基调下做调整。
一旦优惠政策取消，将在今年年底至明年年初对广州楼市尤其是首次置业者有较大影响，但2010年将是广州发展的大年，维稳应该是政府制定政策的首要考量，楼市政策是否会延续将是政府态度的重要信号。鉴于前期供应放量，四季度新增供应将有所放缓,下个季度高档住宅成交量价增速将减缓，市场将趋于平稳。