海浪家园

中国房地产十大批判之二（5）

 居住权：宪法、人权宣言和国际公约如是说

实际上，国际上早已把公民的居住的权利（也称住房权、住宅权）的生存权，作为一种基本的人权而有明确的“说法”：

《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、疗和必要的社会服务”。

《公民权利和政治权利国际公约》在第一条中也指出：“所有人民得为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源,……在任何情况下不得剥夺一个人民自己的生存手段”。

《经济、社会及文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利……

一九九一年，联合国经济、社会和文化权利委员会还专门发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》，“意见”的第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”

其实，作为社会主义国家，我国的宪法更是对城市土地的“全民公有”做了明确的规定。宪法第十条指出：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同时宪法在还特别强调：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

所以，从宪法的角度来说，国有土地既然为全民所有，每个公民都应该享有属于他的那块“生存之地”。从这点来说，“居者有其屋”是宪法赋予公民的一项基本人权。只要市民均等的使用城市土地，不多占多拿，不搞特殊化占有城市最好的土地资源，就不应该向政府交纳“土地使用费”（土地出纳金）。对一个只享受城市中平均和普通土地资源的公民来说，他所需要承担的，仅仅是城市建设和发展的费用。而这一点也不是新买房人独有的义务，所有拥有城市房产的公民多应承担共同的义务。

  沈晓杰      

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中国房地产十大批判之二（3）

从“公民权利”到“暴利工具”：房地产的变身术

那么，“十分之九在”购房价格“增量”，又是如何“魔幻”一般地从公民天生的权利，转化成为当代民生新的“三座大山”之中“最沉的那座山”的呢？
首先，国有土地虽然全民所有，但作为市民的自己却拿不到“划拨”、批租或竞卖的土地，计划用于居民住房的土地，都已经在政府规定的开发商的手上。前一段时间，在高房价的压力下，北京、上海、南京等地纷纷出现了个人集资建房的民间组织。当他们想按现在通行的办法竞购土地时，均不同程度的遭到被各地的房管、土地等相关政府部门所冷遇、谢绝和封杀；
其次，国有土地经过开发商这么一手的包办，“房”和“地”就连在了一起，实行“捆绑销售”。其实，只要是统一按照城市和小区发展的大小规划进行开发，这两者是完全可以分开的。“地租”归地租，房价归房价。成本和费用越透明，房地产市场就越健康。一些发达国家成熟的房地产市场就是这样做的。但对中国的房地产也来说，这也将使发商的疯狂暴利和地方政府的“横征暴敛”昭然若揭。
第三，正是房地产的捆绑销售，使本来具有“抽象土地产权”的公民，在自己应该享有的居住权利的国有土地被开发商和和地方政府倒卖时，也还以为“房价高是市场供不应求的结果”而被蒙蔽。高房价正是在“市场经济”的幌子下侵吞着公民的基本居住权。
   为全民共享的“国有土地”在房地产市场的实际操作中，天生具有土地使用权的公民最大的权利被侵占，赖以生存的居住权被倒卖、在“市场”的旗号下受蒙蔽的市民当了最大的“冤大头”。这就是大中城市居民基本居住权被盗取和倒卖的“流水线”。
这也就是为什么“城里人”买房，为什么要花“大价钱”的根本原因。

所以说，高房价的本质就在于：

大中城市居民：用毕生最大的财富和支出，去购买本来就属于自己的基本权利——居住权；

    开发商：靠倒卖大众的居住权，成为社会中倍受争议和指责的暴富阶层；

地方政府：“公仆”通过把“主人”的权利批发给开发商，充当了制造社会两极分化、洗牌整个社会各阶层财富的“推手”。

  沈晓杰      

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中国房地产批判之二(1)

城市的土地本来就 “国有”，意味着市民拥有共享的权利。但这“代表中国先进生产力的发展要求”的最公平的土地制度，为什么会产生了违背“最广大人民的根本利益”的最不公平房价
           是谁盗取和倒卖了了我们的基本居住权
   
            政治文明滞后  造就“不规范市场”的张狂
当一项“改革政策”的结果明显违背了基本常识和国际惯例，已经对民生造成了极大的伤害，那么也就到了应该及时地去探讨和反思这项政策的轨道和途径的正确与否的时候了。
世界银行和联合国的一些专家认为：一些国家和地区房价收入比之所以高，大多与这些国家和地区住房市场还不成熟、不规范或市场运行效率低有关。
我国大中城市居民的房价收入比及买房负担，已成为公认的“世界之最”，也可以说，是这些城市房地产市场极端畸形发展的突出标志。国际上权威专家的观点，同样也适合于对这些中国大中城市房地产市场的分析和判断。
实事求是的说，由于社会主义中国的房地产市场起步较晚，直到九十年代末住房制度改革时才开始，房地产市场确实存在不成熟和运行效率低下的情况，但这还远远不足以造成房价收入比的“世界纪录”。恰恰是房地产市场的“极端不规范”，依傍中国系统改革的不协调、尤其是政治文明建设的滞后的大环境，使得中国不少大中城市房地产的畸形发挥到了极致。
之所以这样说，是因为在我们匆匆进行的房改中，有相当多的最基本的考量，被相关行政执行部门、尤其是地方政府的高官所疏忽。
如：在制定房改的政策时候，基本参照的体系是私有制下的市场经济国家，忽略了不同社会制度导向和功能的根本区别，忽略了和社会主义国家之间的住房市场的比较和借鉴。尤其是在急于从“福利分房”巨大负担中摆脱的大背景下，“唯市场论”使社会主义公民的基本居住权利从“负责任政府的基本义务”，变成了“大锅饭时代的幻想”。
在居民住房问题上从“责任政府”到“市场政府”，还仅仅是权力变异的第一步。在后来的住房市场体系的实际操作中，“市场万能论”的喧噪，又使成熟住房市场下必须的严密规制和不可缺失的保障化为乌有。“市场政府”又变异为听任房价连年暴涨、任凭开发商垄断、掌控刚刚成长起来的各地的房地产市场。更有甚者，相当多地方的政府，和开发商合谋抬高城市的房价，成了名副其实的“失职政府”甚至是违背民意的政府。
正是在这种状况下，宪法赋予大众的基本居住权，被行政者所漠视。失去了法律法规的保障，加上缺失人大政协和和舆论媒体的有效而强力监督，使本来就不成熟的、刚刚成长起来的大中城市房地产市场，成了“张着血盆大口”的不法奸商和胡作非为的官员肆意巧取豪夺的“巨大蛋糕”。一方面，房地产成了中国公认最暴利的行业，在连年评出的中国富豪排行榜上，靠着房地产暴富的不在少数；另外在地方官员一面，房产不仅成了高官和市长们搞“光鲜”的所谓“政绩工程”的“巨大金库”，而且更是成为腐败高官寻租的最佳“战场”。这几年所揭露出来的贪污上千万以上的贪官污吏们，有几个不是在房地产上“猛”捞了一把！
当然，所有这一切唯一的牺牲对象，只能是城市居民原本可以用极少的代价和成本就可以享有的体面住房权利。
问题的关键在于，当一个城市，由于行政官员的胡乱作为，使广大市民的实际生活水平逐渐下降、生存的压力徒然而升，特别是城市居民最大的利益——住房权利被肆意的践踏和牺牲的时候，为什么没有被列为“最大的行政过失”，去严查那些本该是代表大众利益的 “人民公仆”行政失责呢？一个突发的安全事故可以使省长市长被“追责下台”，一次偶然的污染环保事件也会让部级高官“引咎辞职”，为什么那些长期把老百姓搞得民不聊生、民怨甚大的高官和市长，就不能被罢免下台？
有人认为，根本的问题，是在经济改革的急剧发展同时，缺少相协调的政治体制改革及政治文明的同步发展。比如：
在把住房问题市场化的同时，保障和维护市民居住权的基本的人权理念和社会主义制度土地国有及全民共享的基本指导思想，在政府的行政作为中，有没有得到基本的体现？
当国家房改政策规定的“以经济适用住房为主的住房供应体系”被地方政府演绎成“高价商品房占据房地产市场江山”的时候，当占居民人口七八成以上的中低收入群体，按国家房改规定应该享受的“利润控制在3％以下”的经济适用房住房，被地方政府“所没收”，只能购买利润率在百分之几十甚至更高的高价商品房的时候，有哪个高官和市长因为“贪污”了广大民众在民生上最大的权利和利益而被追究行政和政治责任呢？
当市长和高官在房地产市场上的施政作为，给民众的生活带来空前巨大的压力，生活质量急剧下降的时候，谁来纠正其错误的决策和行政？作为最高权力机构的人大，有谁对明显违宪违法的官员进行了弹劾和问责？
在市长和高官的政绩考核体系中，对老百姓生活影响最大、并直接影响执政党的执政之基和“民众票箱”、事关重大民生的的有关房价、医疗、教育和其他社会保障等方面的“民生幸福和满意指数”，有多少被考核和检讨？
当让老百姓买高价商品房的市长和官员，在号召老百姓“辨证看房价”的同时，自己却继续违背政策规定，新占据价值数百万元、豪宅一般的“官员福利房”的时候，有多少被当作“巧取豪夺”国有资产得到应有的查处？……
高房价问题，早已远远超出了单纯的市场经济和行政作为的范畴！用胡锦涛总书记的“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”的“新三民”思维来检讨和反思，可以使我们从本质上更看清问题的“政治属性”。“讲政治”已经成为破解高房价之谜的关键所在。

                                            沈晓杰      

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中国房地产十大批判之一（2）
     
     住房负担，国际上有把“公平秤”
       
       “房价收入比”，全球买房人通用的负担系数
   城市居民中，当70％要结婚成家的年轻人买不起婚房，另外买上婚房的30％还是通过双方父母以“透支晚年福利”为代价倾囊相助才得以解决住房问题的时候，标志着城市的房价已经到了让绝大多数居民难以承受的“高危”地步。对于一个负责任的政府来说，现在已到了刻不容缓去反思和变革我们的住房政策的时候了。
看一个地方的房价是不是过高，是不是给老百姓带来了沉重的生活负担和压力，国际上有一个通行的计算模式，就是看看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”从狭义上来讲，就是指家庭所居房屋的价格，和这个家庭年收入之比，称为房价收入比。比如某家庭所居房屋的房价是60万元，夫妇俩年收入是12万元，房价正好为夫妇俩年收入的5倍，那么他们的房价收入比就是5。通常我们所说的房价收入比是指广义上的概念，即指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。
那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。
3到6倍的房价收入比，既然是国际上公认的让居民对住房价格可承受性的、并有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”，那么，具体的情况又是怎样呢？还是让我们来看看现实中的“国际惯例”。
         
       告诉你一个真实的“房价收入比”国际惯例
今年春节，有朋友从加拿大的渥太华回来探亲。同学聚会时笔者向他们夫妇俩打听他们所在的加拿大首都渥太华的住房情况。碰巧他们不久前刚刚换了新房子。据介绍，他们的买房也十分简单，开发商从政府手中竞标买下一大块地以后，搞好景观建设和划分成不同的小块单元（大小相当于我们的一亩地右）。买房人看中了那块单元，再从开发商提供的不同风格的住房套型中选择好自己喜欢的套型，由开发商统一组织的建筑装饰公司施工。朋友夫妇搬进新房时不需要自己再搞什么装潢，只要带着家具入住即可。朋友夫妇选择的是面积300平米左右的3层楼的独立屋（别墅），总共花费25万加元都不到。而他们俩口子一年的收入超过了10加元。也就是说，他们用了不到2.5的房价收入比在加拿大的首都买到了土地产权归己的“精装修大别墅”。
其实这样的情况在加拿大极为正常。2000年记者曾经到据称是加拿大房价最贵的城市 ——温哥华呆过一段时间。抽空对当地的房价专门进行了了解。当时温哥华一般中产（占总人口70——80％）所居住的townhouse 和高级公寓（介于townhouse和公寓房之间），200多平米的也就20万加元上下。而他们的平均家庭年收入在5万加元左右。就是说，在加拿大房价炒作最厉害、价格最高的的温哥华（当时该地区的房价比加国人口最多的城市多伦多还要高三分之一，而人均收入却比多伦多少三分之一）地区，房价收入比也只是在 4左右（据说这两年高了一些，也是被中国去的暴发户炒上去的）。
记得当时记者到一所新的豪华小高层公寓看Open House（样板房）。150平米的面积，精致的全装修，旁边的森林公园有山有水，离Sky train（高架轻轨，相当于我们的地铁）站也只有几分钟的路程，价格却只有19万加元（当时相当于人民币95多万元）。如此条件和价格的豪宅不要说在北京、上海见不到，就是对在南京这样的二线城市条件类似的毛坯房，也有极大的冲击力。难怪一个在南京开驾校的L老板到了温哥华旅游后，什么身份也没有的他二话不说，掏出钞票就买了一套房。L老板应该感到庆幸的是，5－6年后的今天，他如果要在南京买一套条件接近当初他在温哥华所买的那套房（尽管还是毛坯房），所需投资至少比当时还要多花2－3倍。
也许有人会说，加拿大人少地多，不具“典型性”。那么，我们就拿世界上最发达的美国来说事。加州北部的旧金山和圣荷西地区，是全球著名的硅谷所在地，也是全美房价最高的地区之一。记者也多次到那儿开会、探亲。我有一亲戚十年前刚到圣荷西的时候由于工作时间不长，夫妇俩收入加在一起也就5万美元左右，低于当地平均水平。当初他们买下一栋200多平米、价格27.5万美元的独立屋时，有些银行都不愿意为他们提供贷款，认为他们的偿付能力有疑问。要知道，当时他们作为刚出道的年轻人，房价收入比也在5.5啊。现在他们的房价涨到了40多万美元左右，而他们的收入增长的更快，现在的房价收入比已经降到连3都不到。当然，当地一般人的房价收入比还是在4上下。笔者的另外一个亲友在美国东部的威尔明顿市，也是在十年前他们在当地一个风景如画的高档社区买了一栋前后花园就有数百平米260平米的独立屋（别墅），只花了22万美元。对在美国工作不久的他们来说，房价收入比在5左右。现在他们的房子升值到了35万美元2.5左右，但他们的房价收入比却降到了3以下。
不过最让笔者感叹美国房价低的，还是1999年到科罗拉多州丹佛附近一新兴的高科技小城（Sprin）时的所见所闻。当时是去看望的留学生夫妇朋友都在IT行业工作，两人收入加起来达到近9万美元，但他们买的一栋新的独立屋（别墅）200平米左右，装修好的，才14万美元。当时在笔者还没有房价收入比的概念，只觉得用一年多的工资（房价收入比为1.5）即可买上一栋装修好的别墅，实在是叫人羡慕不已啊。
这里还应该特别说明的是，美国、加拿大等发达国家不仅房价收入比要比我们低得多，更重要的是他们“房价收入比”的“含金量”要比我们中国高得多：他们是用别墅的钱和工资来比，我们也只能用公寓房价和收入相除；他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平；最重要的，美国的人均住房的面积标准是我们的几倍，家庭新建成房屋平均面积 2,114平方英尺（196.36平米），而且这还是用他们特定住宅建筑面积(Square footage)标准来计算的（接近我们的使用面积，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列），买房更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，计算采用的是“建筑面积”，再加上共摊面积。真正使用上的面积只能是购房面积的八成上下。就这样我们也只能用人均30平米、户均90平米的标准来测算“房价收入比”，而且这还是新的“小康标准”。如果要按欧美的标准和“含金量”来计算房价收入比，那我们的差距就会在现有的基础上还要翻上一番。
不仅地大物博的发达国家如此，而且人口密度和生活水平远高于我们的东亚国家，如韩国、日本等，他们的房价收入比也比我们要低得多。
有一段时间以来，韩国人都在抱怨他们的房价涨的太快，给国民生活带来了较大的压力。那么，韩国的房价究竟高到哪儿呢？最近韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8 年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。这就是韩国老百姓喊吃不消高房价的原因。韩国人也许没想到，在中国的一些大城市，老百姓要用十几年全部收入才能买上一套“体面的住宅”。
另据介绍，根据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75 ——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，加停车位售价在3000日元左右。而普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。而且东京人买的这样的公寓，一般还都附送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器。据介绍，日本的家庭主要还是男人在外工作，如果家庭主妇也到外面做个半天兼职的话，其房价收入比可降到3左右。
当然，并不是每个国家的和城市的房价收入比能让居民满意的。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦（6.9）、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。不过，据报道，澳洲统计局资料显示，澳洲是每0.98户家庭或2.7人就有一幢(套)住宅，平均每幢(套)住宅的居住面积是187平方米。也就是说，悉尼人是因为住在人均70平米装修好的别墅里才感觉“房价最难承受的”，尽管就这样他们的房价收入也只是8.5。
这项调查更有意思的还在于，它认为由于澳洲所有人口超过100万的城市房价收入比都在5.1以上，从而都被列入房屋购买力“极低”的范围，并由此断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道中国的百姓和官员看了后会有什么感触！
这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”。比如：
当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；
当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；
当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
另外，在比较房价收入比的时候，还请特别注意别人人均住房分面积、档次、算法、装修和其他配套等等。综合比较后，你会对国内外的“房价收入比”有更加清楚的认识。

                                                 沈晓杰
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