8月 312010
 

十几天前,我在重庆讲演:题目是:在多重利益博弈中纠结的中国房地产市场。该讲演从几大问题入手,然后切入中国房地产市场的四大死穴。

这几大问题是:

为什么城市房价连续多年疯狂上涨,而农村的房价却下跌
为什么城市商业房产均价比住房低一倍
为什么国家统计局两会前公布的2009年全国房价涨幅只有1.5%,而国土局刚刚公布的房价数据却是25%
为什么两会结束总理记者会上,没有一个记者敢问房价问题
为什么两会期间总理一再强调坚决抑制高房价,而两会代表还没有离开,北京市就爆出三个地王
为什么央行和银监会对房地产调控的态度在各部委中最坚决
为什么物业税说了好几年,今年两会仍然没有被列入“审议议案”
为什么同样在北京工作,北京的干部同级别要比中央机关干部工资多一倍

目前很多人都对中国的房地产市场发表言论,有说一定会暴跌的,而且会像日本那样跌下去二十年不回头;有说一定会涨的,而且会再上涨一倍——比如北京,从均价25000上涨的50000。

我怎么看?很简单,正如我在元月1日凤凰卫视做节目时所讲:我们千万不要去招惹老百姓的怨气,千万不要低估政府的决心,千万不要以为房价会因为政府出手调控而一路下跌。至于物业税,我是第一个坚决表态今年肯定征收的,虽然我特别反对物业税这样急着出台。

今年房价会不会跌?这个答案几乎是肯定的,如果知道三大地王刚刚露头,中国政府飞打击随之即来,就可以明白:那些糊里糊涂举牌争当地王、招惹中央领导生气的人是多么不懂政治!

其实,中央领导本不想今年就动狠招。为什么在两会结束时的总理记者会上,没有一个记者敢问房价问题?不是不敢问,而是不问,因为很难回答,更难答清楚。任何研究房地产的人都有一个共识,不收物业税,房价不会出拐点,更不会大幅度下跌。但是,一旦征收物业税呢?那就说不清了!

最近任志强先生再发宏论,声称中国房价持续上涨有十大理由。但我以为,他说一百条,却不敢直指事情的本质,没有说的全是最关键的。现在我给他补充四条:

中国房地产市场的死穴

第一个死穴是长期的负利率环境,许多经济学家喜欢用租售比来分析房地产市场的畸形状态,即一套房子如果考租金养活,200年也收不回成本。这个分析似乎有理,但我们想一想很多买房人的心态:他们买房搁在哪并不是想靠租金养房,而是只想获得比银行存款高一点的收入。如果这样算,我们就明白了,200万存款,一年在银行获得的利息大约是5千元,这还是定期存款,花200万买一套房子租出去,一万元收入是肯定的,比银行存款高一倍。这就是小户型的房子非常紧缺的原因之一。

中国过去二十年,出现正利率的年代很少,如果用房价衡量则更少,相反,如果考虑人民币的购买力下降趋势,5年前的200万大约只相当于目前的100万,是买房子好,还是存钱好,不言自明。

关键点是,未来很多年我们仍然将生活在负利率时代,央行已经说了,CPI不超过3%,不考虑升息,而且今年最多两次升息。而房价呢?今年一季度北京房价已经上涨20%,你让那些拿着钱的中产阶层心里如何不慌。问题的关键点是,在负利率时代,几乎一切商品都是不保值的,股市的风险也很大。钱对很多人来说,已经从最爱变成了最担心或曰最痛。货币之痛源于负利率,房地产之痛源于唯有房价是上涨的,你让老百姓怎么选?绝大多数人的选择只能是买房子。

我想问一句,中国的负利率时代能够终结嘛,中国政府敢于大幅度地提升存款利率吗?恐怕这样的信号都不敢发!

汇率经营,利率更僵硬,人民币低估与热钱涌入必将继续升温房地产市场

第二个死穴是僵硬的汇率制,为了保出口不得不人为地压低汇率,导致外汇储备激增,人民币市场流动性泛滥。

汇率不能动,根源是保出口。中国靠出口廉价劳动力赚钱,赚的虽然非常辛苦,非常悲惨,但必须赚,因为这是资本的原始积累。但是,目前的中国已经是全世界老二了,外汇储备占全球外汇储备的20%以上,老有钱了,而惯性的汇率政策以及害怕出口大幅度下降,仍然必须维持僵硬的汇率制度。于是市场形成了这样的对赌:政府说,人民币汇率没有低估,市场却一致地判断,人民币汇率肯定低估,于是热钱汹涌,一年进入上千亿。这些钱进入中国后在哪里安家,显然是房地产。于是出现这样的怪圈,汇率不能调,利率更不能调——存款利率向上调整,热钱更多,于是使负利率成为常态,热钱净流入成为常态,资产价格能不涨嘛。

资产价格张,为什么偏偏房地产市场涨的最凶?因为房地产市场在过去几年中没有大幅度下跌或没有见过熊市,考虑到股市在过去两年都出现过大幅度下跌的历史,绝大多数人都认为房地产市场比股市保险很多,尤其是长线投资者。买套房子搁在哪,既可以保值,又可以改善住房条件,有急事时还可以高位套现,何乐而不为。

但我告诉大家,房地产市场只涨不跌的历史就快结束了,未来的下跌会把大家吓一跳,很可能下跌40%。当然,跌下去还会回来,因为中国在未来十年也不会实行弹性汇率制,更不会出现自由浮动汇率制,外汇储备的不断增加将于人民币升值预期长期并存。还是那句话,率僵硬,利率一定更僵硬。存款肯定赔,有钱人只能在资本市场拼搏,懒惰的有钱人肯定还会买房子。

买房子投资或曰被投资仍然是中产阶层的从众选择。怎么打压房地产投资,唯有征收物业税。而这就要牵引出中国房地产市场的第三个死穴了。

物业税能收吗?这是中国房地产市场的第三大死穴(重庆演讲的第三部分)。

首先,我赞成重庆对豪宅征收保有税的做法,当然,如果仅仅是重庆一个城市这样做,其意义仍然停留在阻吓,不会对房地产价格起到真正的打压作用。

物业税空转了几年,为什么不能收,除了法理上说不通之外,关键是征收物业税意味着反腐败动真格。而我们国家对官员的系统性腐败,制度性腐败,能动真格吗。

有一件事很有意思,我们党的大会已经连续几届讨论制定对处级以上官员财产公示制度的意见,一直无法通过;更有意思的是,一些县级官员目前的住房标准已经高达500平方米,造价就是几百万元。有的县甚至出现了官员豪宅一条街。为什么这些官员如此大胆,腐败已经制度化,县级官员已经不怕反腐败了。

目前谁住豪宅,谁拥有三套以上房产,我可以告诉大家,一旦决定征收物业税,一切都会水落石出。

我在年初上凤凰卫视节目时已经断言,今年开征物业税(当然指的是试点),很多主张征收物业税的经济学家都不敢这样预言。为什么我敢,因为我断定中国的房地产市场将挑战中央政府的忍耐力或心里底线。最近北京出现三大地王,说明房地产的既得利益者非常猖狂。而上帝让它灭亡,必先让他疯狂。房地产三月份疯狂上涨,必然导致中央政府打压性房地产政策的提前出台,而且是密集出台。为什么央行和银监会非常紧张,为什么对打压房地产市场的政策它们最积极,因为它们很清楚,一旦房地产价格暴涨引发泡沫破裂,中国的银行业将出现灾难,而负责货币发行和银行业管理的央行和银监会将罪责难逃。

但是,会不会收物业税呢?我想,首先出台的一定不是物业税,但重庆的办法会被中央政府考虑试点。物业税一旦决定征收,除了大面积地暴露中国贪官污吏的现状之外,更大的麻烦是引发社会问题。因为你必须特别的公平。以前不收税当然不公平,未来决定收税则必须公平。如果富人被收了税,而贪官却“合理”避税,甚至一些地方政府官员、包括各级政府官员却可以用低价买入限价房。这个社会就乱了。

决心在全国征收物业税(或类似物业税)是中国政治体制改革的前兆,是中国官僚体制动大手术的宣言书。我们的政府做好准备了吗?还没有,但你别逼。我在许多地方演讲时都强调:不要低估老百姓的力量,更不要低估中国政府的力量。房价再涨,打压性政策就全来了。

什么是打压性房地产政策?这些政策出来后房价会怎么走?我告诉大家:以前出的一切政策都是吓阻性政策,或曰假招子。不仅不能逼退炒房者,还会刺激社会恐慌性购房。而一旦打压性政策出来,收紧房地产信贷是选项,物业税更是重磅炸弹。政策出来后,房价会怎么走?最少跌30%。甚至50%。股市也会下跌20%以上。

什么时候出台?我不知道,但很快了。怎么观察时间点?很简单:当我们看不到炒房者了,房价就要暴跌了!

中国房地产市场的第四大死穴:人口向城市流动的趋势十年都不会改变,中长期上涨趋势难以改变,但短线房价必然暴跌

安得广厦千万间,让天下寒士俱欢颜。这是中国农业社会的理想。实现这个理想不难。试问,现在有几个人敢说没有房子住,有几个农民工说在老家没有房子。我春节期间专门到农村考察,看到80%左右的农民住房条件得到了很大程度地改善,但农村“空壳化”,老年化的现象十分严重——绝大多数青壮年农民都在城里打工,目前在乡镇或县城有住房的人越来越多!

农民为什么都要到城市去?很简单,市场给人的机会——各种各样的机会——是农村的几百倍。我们都知道,中国的城市出什么最多,最快?千万富翁,亿万富翁,北京千万富翁增长的速度全世界第一。我们很少听到一个农民靠种地成为千万富翁的故事,百万富翁都没有。但在城市,我们几乎天天听到这样的故事。

更有安全的需要。古代的士大夫阶层一生都希望在山水间建立自己的家园,而现在的官员都希望在北京这样的城市买房。据统计。中国县级官员在北京买房的比例接近10%。地级官员买房的人差不多有20%。这个数字十分惊人。为什么这么多官员到北京买房?大隐,隐于市是也。在北京买再大的房子,谁知道怎么来的。

这种人口向大城市的流动性趋势,能够人为地改变嘛。很难。所以房价很难真正下跌。退一万步,房价真的跌了30%,那些被人大代表“同情”的蜗居者买得起嘛?即使跌了50%,那些蜗居者也买不起。房价暴跌的结果还是有利于富人,因为他们有钱,可以逢低买入,而房价的中长期趋势肯定是上涨的,我们不能靠幻想思考房价问题。

人口的流动性,尤其是向大城市的流动还会在相反的方向刺激房价上涨。这就是我反复强调的资源制约问题。大家知道,现在大城市已经没有多少空间了,下一步将在电力、水源等地方出现瓶颈。大家都要进城,住有上下水和空调的楼房,结果必然导致电力供应的紧张,用不了多久,我们就可以看见电价大幅度上涨。即使会推升CPI,也会上调。再就是土地,现在北京这样的大城市的四环路以内已经没有闲置土地了。没有地方盖房子,现有的房子怎么可能不涨价。因此说,未来中央政府调控房价,会将房价打压下来,但最大的结果就是很快回来。

当前,我们最需要防范的风险是房价肯定下跌,一些大城市,中心城市的房价有可能下跌30-50%,有这么可怕吗?很可怕。我告诉大家,房价下跌与股票下跌完全不一样,一旦趋势逆转,房价掉头向下,跌了30%还没有人敢买,没有人接盘呀。因此大家必须有这样的心理准备。

房价跌,股市当然也会跌,大宗商品尤其是螺纹钢等也会大幅度下跌,建议存货赶紧平仓,股市中上涨很多的股票也要快走。目前持有的股票最好是有新能源和高科技背景的。预计房价下跌后,中央政府必须寻找新的经济增长点,高科技的机会反而来了。

至于党中央会不会接力房地产新政推行政治体制改革?我已经闻到味了。最近温家宝总理写了悼念胡耀邦同志的文章,很感人。而背后的背景是什么?胡耀邦这个敏感的政治家为什么要买高调悼念。这是信号,中央政府决心反腐败了。最近中国很多地方,连续出台房地产新政,什么物业税,房产税,一个比一个积极。这说明了什么?难道不想靠卖地挣钱了?现在必须收敛,因为党中央已经决心干,你不反腐败,中央就要反你了!可以设想:物业税开始征收,官员财产公开化将不可避免,若腐败人物因为持有多处房地产而大量曝光必将引发反腐败运动——现在很多地方的官员太不象话了。

我预言,中国将从房地产新政开始,一步步走向政治体制改革。胡耀邦20年前想办的事有人会接着办。

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