2012-6-07
房价问题牵涉每个人，有房的不希望跌，无房的不希望涨。高房价伤及实体经济，阻碍了经济可持续健康发展，要是不赶紧回归合理房价，经济危机就在眼前。
两会期间，温家宝总理在答记者问时明确表示，“房价远没回到合理的价位，调控不能松”。温总理为什么这么说？
让我们回头展望2008年，当时中国政府就准备收紧银根，给过热的经济，特别是飙升的房市降温。结果未能如愿。为什么呢？那时“多亏”了美国的金融海啸。因为金融海啸，美国对中国出口商品的需求骤减，而美国是中国商品的最大进口国。中国拿不到订单了，出于无奈，政府只得投入4万亿元“救市”，但这些钱多半进入了房市，使房价继续飙升，虽然弥补了出口损失，使中国经济风景这边独好，率先从危机中解脱，但是高房价也给经济带来了七宗罪：
第一，由于高房价带来的房地产暴利，吸引了大量的资本进入房地产行业，阻碍了其他产业的发展和就业岗位的创造，损害了实业；
第二，高房价挫伤民众的购买力，大幅降低内需；
第三，高房价增加了国家的市政、住宅建设，及企业扩大再生产的成本；
第四，高房价拉大了贫富间的差距，其高成本阻碍了中下层收入家庭致富的机会；
第五，高房价阻挡了人才的自由流动，妨碍了城市化的进程；
第六，高房价消耗了人们宝贵的体力和精力，将导致未来人口大衰退；
第七，高房价妨碍了社会经济的可持续发展。
有鉴于此，温总理同时提到：“从方向上看，应鼓励更多的人租房。”我完全赞同这一观点。纵观全球，在欧洲的多数国家里，多少年来租房和拥有住房者的比例为1:1，大城市的租房者比例则更高，像德国就有高达58%以上的人一辈子租房住。即使地广的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主破了历史最高纪录，却依然还有超过32%的人租房住。而加拿大非但地广，而且人稀，但租房而居的比率仍高达33%。
在欧美是租房而居，还是买房自住，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已，无论是从理财的角度还是从其他方面来考量，本无优劣之分。
房价涉及了每一个人的利益，购置了房子的家庭自然不希望房价跌，而无房想买者自然不希望房价涨。但是世界各国的无数案例和事实已证明，由于购房一般用的是信贷消费模式，而一个国家和地区，住房拥有率越高、房价越高的地方，实体经济就越差，离金融危机的爆发点也越近，而且康复和恢复经济的时间将越长！
比如，德国、丹麦、奥地利的经济非常扎实、非常健康；可是，葡萄牙、比利时、爱尔兰、西班牙已经深陷债务危机难以自拔，加拿大正在债务危机的边缘。而美国，从2006年7月开始房价一路下跌，陷入金融危机，迄今房价已经跌回2002年的水平，而住房拥有率跌了3%，降到65%，实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。
在欧美，平均2%的房地产税，是一个控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，一方面，欧美的房价不可能像中国涨到天上去，另一方面，欧美低收入者可以租到能够承受的廉租屋，一样能够安居乐业。
它山之石，可以攻玉。如果中国真正渴望遏制投机炒房，使房价回归正常合理水平的话，不妨全面借鉴上述的欧美那些行之有效的方法。针对中国国情，我提出三个具体建议：一、对第一套自住房采取免缴房产税，第二套自住房或出租房少缴税；二、对所有恶意哄抬房价的投机房，特别是那些空置房苛以重税；三、政府征收了房产税之后，可以将部分税款用于廉租房的建设。特别要注意的是，目前中国的租房市场由于供求关系所致，是卖方市场，好些房东不时地任意、随意提高房租，使租房者难以安居。所以，对空置房征重税，对出租房减免税收，可以逼迫炒房者将空置房出租，以加大市场上的供应，以此扭转租房市场成为买方市场。
这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来，尽快达到“居者有其屋”，使每个人都能安居乐业。
陈思进
某国际金融财团全球投资部风险管理资深顾问，现定居多伦多。
曾任瑞信证券投资部助理副总裁、美银证券公司副总裁、宏利金融财团资深顾问等职。