2008年07月13日 中国经济网 草男
最近这个话题一直很热，又是南京开发商的“房价不会降，只是在做俯卧撑”，又是徐滇庆的房价绝不会下降理论，又是某些利益集团呼喊拯救楼市，可以说是非常热闹。
不可否认，这些人的言论，这些人的表态都是站在其自身利益集团的基础上说话的，如何有利他们自己，就尽量在观点上愚弄大众。比如说“救市”论者，顶着全国人民的骂声喊救市，显然是高价房对他们有利。
想通过市场，让房价实现软着陆，那是没有可能的。因为造成中国房价的根本原因就是国内市场的不规范(关于市场的不规范，下文自有叙述)，寄望市场一夜之间规范起来，无疑是痴人说梦。
而如果让房价硬着陆，我想是谁都不想看见的，因为没有人可以承受房价硬着陆所承受的强烈冲击。市场是多元的，是多种产业所共同串联起来的一个大系统，房市出了问题势必带动其他产业共同遭遇市场大地震。
房价不敢降！因为中国的房价如果真的降了，没有软着陆，只有硬着陆。如果试图去软着陆，那么不仅没有效果，反而会加速房价上涨。君不见，如今以稳定房价为主要诉求的房地产调控进入了第四个年头，房价的上涨却正式进入了加速期。
原青岛市委书记杜世成在落马之前，曾多次在公开场合表示，青岛房价不能降，高房价能提升青岛形象。这种心态，也恰恰是国内一些地方官员的最普遍的心态。
在一些地方官员眼中，房地产行业的发展对于当地的经济有百利而无一害。
首先，房地产开发的兴隆，带动了城市形象的改变，有利于城市形象的建设。改造老旧破败的城市形象。这在当今以政绩为至上标准一些地方心目中绝对举足轻重。
其次，日益高涨的土地使用费也让地方财政赚的满盆满罐。让那些无法创造太大经济价值的闲置土地、农用土地变成既能完成城市开发，又能创造大笔热钱的金土地，对于一些城市确实有着极大的诱惑力！
其三，就开始涉及一些社会阴暗面了。房地产开发的高利润，也让一些不良开发商实用非正当手段获得土地谋取暴利，也就是我们所谓的权钱交易。这种金钱的诱惑对于一部分无法经得住考验的地方官员来说，确实很诱人。在一些地方，开发商们甚至包揽了一些官员90%以上的非正当消费。
由此，我们明确，房地产对于一个地方的经济利益来说是多么重要。无论是整体地方经济还是个体私人好处。让房地产降温，说小了，是那些渎职的地方官员们失去了大把的好处，说大了就是影响整个地方经济的发展。这也就是房价难下降的根本原因。地方政府掌握着土地，土地又决定着房价！
舍弃地方利益，这是绝大多数地方官员不愿意去做的，虽然说是为了全局着想，但是这种舍弃确实太需要魄力。
那么房价下降究竟要从哪些方面着手才能既能保证下降，又能避免冲击呢？
从根本上来说，这是一个利益转换的问题，也就是将房价下降的成本用什么来替代？如此便可保证下降又保证平稳！
上文曾到，国内房价的虚高，根本原因在于市场的不规范。那么现在来做一个比较全面的说明。
这种不规范体现在两个方面：
一方面，多方职责不明确。
政府职责，在房地产产业结构当中，一些地方政府大多扮演的只是土地使用权的转让者和各类税收的收益者。而本因政府主持的城市规划管理却很少真正去执行，甚至只要将土地转让出一个好价钱，是商是住全由开发商决定。
更重要的是地方政府对土地概念理解的错误。在中国，一切土地归国家所有。实质上也就是土地归全体国民所有，而不像西方国家土地私有化(美国甚至因为土地私有化，差点因为一起造假诈骗将整个佛罗里达州土地归为一人所有)，政府在其中的指责便是分配土地使用权，合理、合适地将土地分配给国人。理论上是应该免费的。但是现在土地却成了房价的一个重要组成部分，甚至已经占了房价总成本的40%！将土地使用权、土地开发权几乎等同于西方国家的土地所有权，仅仅换掉一个概念是没有本质意义的！退一步来讲，是一些地方政府模糊了商用土地和民用土地的根本分别。商品房最终是由国民居住的，其使用土地不应该列入商用土地范畴。
与政府职责相反，开发商却拥有了太多的权力，开发、设计、建筑、物业几乎全由开发商一手包办。而从一个成熟市场的角度来说，这些都是应该分离的。开发商的开发角色更应该是由政府城市规划部门去履行的。而市场运营职能是应该由政府委托专业公司进行市场运作的。这也是开发商“定义上”应该也唯一去履行的职责。
而设计、建筑、物业等应该是以独立的身份存在的。而不是听任开发商或者全由开发商指定的。
只有明确职责之后，我们现在所谓的“业主”的身份才能真正成立。
(此部分可参看：给房地产开发商限权是房产健康的必由之路)
另一方面，开发太过依赖房价。
房地产开发，没错。但是国内房地产开发的的收益都集中在了房价之上，这就表明了市场的不成熟，没有真正将房地产开发商业化。
这一点我们可以以体育商业化为例。早期的体育比赛是没有什么商业化元素的，体育最大的创收也仅限于门票上。而后来呢，随着商业元素的不断介入，企业赞助、电视转播等很快就超越了门票收入成为体育俱乐部收入的主源。
对于开发商而言，业主是他们的最大资源，拥有这种资源就可以创造财富。
比如，业主购买商品房的同时，在家电配套等方便也会有着必然的需求。这个时候开发商完全可以承担一个中间人的角色从中获取利润，达成三方利益；甚至可以更进一步寻求赞助等。
当然，房地产开发的副业开发在今天看来似乎并没有太多，因为没人去做，几乎完全空白，但是如果去做，收益至少是可观的，在利润比上更是会比纯粹房屋交易来的高。更何况谁又能保证在将来，房地产的进一步市场化可以将周边元素发展到极致，从而进一步将房地产收入格局做一个全新转变？
对于地方政府而言，放弃土地出让金及其他费用并不会减少财政收入，甚至是会让地方财政收入更上一层楼。
从根本上看，政府从房地产产业当中所获得的利益全部来购房。而对于每一个购房者来说，消费能力是有限而接近固定的。他们在房子上消费更多，同时意味着在其他方面的消费被阻断了。而相反，如果在房子上可以花更少的钱，那么势必在其他更方面的消费会得到一个提升，也就拉动了其他产业的内部需求，同时又在产业结构上更加趋于平衡。平衡的产业结构才能推动整个市场地良性稳定发展，这笔账我想应该可以算得很清楚吧！
总体来说呢，从“规范市场、明确责任、科学开发”这三大方面着手，才能真正撼动房价坚冰，才能让百姓更好地安居乐业！