2007年，中国房地产市场一片喧嚣，广大老百姓又在各种消息中怀着忐忑不安的心情过了一年，既有忧愤又有期盼。忧愤的是住房价格依然高涨不止，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%。期盼的是中央政府重新认识到廉租房和经济适用房对民生的重要性，正在逐步加大保障性住房的建设力度。党的十七大报告中明确指出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。温家宝总理在新加坡考察组屋制度是明确指出，中国的经济适用房建设要面向中等收入家庭。站在2007年的年尾，回过头来看看今年房地产业发生的一切，不禁感慨良多，中国的老百姓受苦受难，在住房价格的不断上涨中熬过了一年又一年，不知道什么时候能够盼到房价回归理性。如何正确认识当前房地产市场的纷纷扰扰，要认真分析以下几个问题。
一、如何正确认识房价的理性上涨和非理性上涨
中国目前城镇化或者说是城乡一体化进程正在加快，人民生活水平逐步提高，住房需求呈现一定的上升趋势，这些是房价上涨的合理因素，但是房价上涨的速度和幅度必须和经济社会发展速度及广大人民群众收入增长的速度向一致，如果脱离了这些支撑房价上涨的基础，那么房价上涨就是非理性的，是存在泡沫的。
世界上任何一个国家，住房建设的首要目的是满足大多数人民的实际居住需求，而不是单纯的满足少部分人投资和投机的需要，这才是政府所要考虑的住房建设的根本问题。如果说房价的上涨大部分是由于投资和投机带动的，那么住房价格就不是合理价格，住房价格上涨就是非理性上涨，这种非理性上涨终归是要回到理性上来的，这是因为不论是投资还是投机，最终的落脚点是消费，是需要有人来接最后一棒的，如果最后房价远远偏离了实际，那么这个泡沫最后会以烈的状态表现出来，这个已经有了日本和香港的前车之鉴。
现在也存在这样的观点，房价飞涨主要是由供求关系造成的，房子只要能够卖得出去，就不能说房价过高，就是正常现象。这个观点是否正确，我们需要仔细分析。第一，目前中国住房供求关系紧张是因为1998年房改后，全国人民，不论是低收入、中等收入还是高收入人群都被赶到商品房这一个市场上了。各地的廉租房和经济适用房建设很少，根本不能满足广大低收入人群和中等收入人群的住房需求，即使有的地方建设了经济适用房，也存在大量不符合条件的人购买经济适用房现象，这造成了全国性的保障性住房严重欠缺，所以住房供求关系严重紧张。如果各级政府严格按照中央政府的要求，加快推进廉租房和经济适用房建设，将经济适用房适用范围扩大到中等收入家庭，那么住房供求关系将不再紧张。第二，目前中国的房价上涨呈现缩量上涨局面。商品房销售量各大中城市都在下降，当时房价在上涨，这说明什么问题，说明大量的住房被囤积了。这里既包括房地产开发商的囤积以哄抬住房价格，也包括很多已经销售出去的房屋被投机者囤积，以最求更多的暴利。依据统计，2006年我国商品房空置面积达1亿多平方米，这只是开发商囤积的，而卖出去在投机者手中囤积的数量恐怕比这个数字大得多。这些空置的住房，是社会资源的巨大浪费，这种巨大浪费下潜伏着很大的危机，其中最主要的是民生危机和国家金融信贷危机。
二、目前房市“拐点”是否真的来临
房市“拐点”是否真的来临，这是当前喧嚣尘上的一个热门话题。万科董事长王石同志大声叫嚷房市“拐点”已经到来，并且在中央二套《经济半小时》栏目公开说：“建议三四年之后再买房，房地产质量还有待大的提高，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，三四年之后你是一个中产阶层，你存这么多年（钱）还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的。现在造成社会上形象就是你们这些上市公司寡头垄断、圈钱、高价拿地，反过来再维持高价，所以我借着在中央电视台《经济半小时》这样的栏目上，我来声明，2008年之后，万科绝不拿地王。”
如何看待房市“拐点”问题，个人认为，不要被一些房地产开发商的言论所蒙蔽，房市“拐点”远没有到来，这是因为目前房地产的供求格局没有根本转变，只有到了各种保障性住房全面上市，能够满足广大中低收入人群的住房需求的时候，才能真正说房市“拐点”到来。现在如果说“拐点”的话，到来的可能只是政策“拐点”，这是因为中央政府真正意识到了中国房地产市场问题的根源，真正意识到只有大力抓好保障性住房的建设，才有可能解决房价畸高问题。这才有了十七大报告中强调做好保障性住房建设，这才有了温家宝总理强调经济适用房面向中等收入家庭。国家已经正视和重视房市问题，认识到这不仅是严重的经济问题，也是严重的社会问题、政治问题，并且在曲折反复之后，逐渐找到了房市问题的七寸，提出了以人为本、高度重视大力解决民生问题、加大住房保障力度、加大中小户型中低价位住房供应力度、限制投资性需求、限制外资热钱、整顿市场秩序、打击囤地囤房行为、严查建设领域腐败等措施，住房制度在修正、调整，宏观调控执行力度在加大。所以，目前的“拐点”是政策“拐点”，远非真正意义上的市场“拐点”。
那么我们如何看待房地产开发商叫嚷“拐点”问题呢，个人认为，房地产开发商的目的有三个。第一，蒙蔽中央政府。房地产开放商说“拐点”是想蒙蔽中央政府，因为他们也意识到政策“拐点”已经到来，中央政府可能后面还有一些房地产调控政策将要出台，现在房地产开发商就大叫“拐点”到来了，是希望中央政府的后续政策不要出台，也给中央政府一个错误信号，认为调控政策已经发挥了作用，不用再出台更严厉的政策了。第二，向中央政府表白自己。大房地产开发商的“拐点”论是想表白自己，想把自己与臭了名声的一部分开发商区别开，让自己站在道德的高地，同时也希望被中央政府另眼相看，逃避政策打击。第三，大房地产商的“拐点”论吹响了房地产市场兼并的号角。如万科在大谈“拐点”论后，降价销售部分楼盘，大量回笼资金，想利用资金优势来挤垮和兼并中小房地产企业，想在房地产企业垄断中国住房建设的现实下，进一步实现几个大房地产企业的集团垄断。枯竹先生的文章《现金为王——万科低价销售策略的思考》对此有明确的阐述。
总之，不要被房地产商关于拐点论的片言只语所迷惑，那是中国房地产业洗牌的先兆，得风气之先的有实力的地产商在回收现金流，等待兼并大战的开始。所以王石才会在承认拐点之后，同时肯定房地产还有十年繁荣期，他以灵敏的嗅觉感受到了政策拐点与市场机会的出现，开始回笼现金偿还负债，宣布不再高价拿地，等着房地产业内的大清洗。
三、第二套住房贷款新政面临诸多难题
2008年1月1日，央行出台的第二套住房贷款政策就要实行了，但是，如何确定第二套住房标准仍然是困难重重。
第一，如何确定买房人已婚。央行细则第一条就明确：第二套房贷“以家庭为单位”来判定，但是现在全国各个地区的民政部门是不联网的，因此客户要拿结婚证来证明自己结婚很容易，但客户如果要谎称自己没结婚，那银行想核查却很难。同时，单位和街道开的单身证明并没有法律效力。而各民政局只能开出“该客户在该区没有结婚登记”的证明，要在外地登记结婚的就查不到了。并且户口簿上反映的婚姻状况往往是滞后的，也不准确。所以，买房人的婚姻状况问题银行很难把握和甄别。
第二，如何核实买房人的家庭有几套住房。银行表示，按照央行细则，如果客户想以“人均住房面积小于当地平均水平”为理由，要求享受首套房的下浮优惠利率，就必须自己去房产部门开证明，否则银行就按第二套房对待。问题是，银行没有时间和精力逐个去房产部门查。同时房地产部门也无法核实，因为目前全国各地区房产登记系统都不联网，一家人要是在上海一套、北京一套，地区房产部门只能查到一套。
这些是主要的一些问题，还有一些次要问题，如人均住房面积怎么算、家庭人口该如何界定等等。但是这些问题都指向了一个问题，就是中国目前的个人信用系统没有建立起来，没有实现全国联网，所以一个人想要在不同地区购买房屋，政府部门根本就无法核实。
四、人民币升值和通货膨胀预期对房地产市场的影响
今年，人民币兑美元的汇率持续走高，不断升值，在这种情况下，其对房地产市场的影响又是如何呢。有人认为人民币升值将推高全部用人民币表现的资产的价格，人民币升值预期会吸引更多的流动性进入中国，最终使我们手中各项资产的名义价格上涨，这些说法论据都不成立。如果人民币实现了真正义上的升值，房地产投资价值就会相应下降。这是因为人民币现在是对外升值，对内贬值。人民币2005年 7月启动汇改，可根据国际清算银行的报告，在2006年和2007年两年时间里，人民币的实际有效汇率是下跌的。其实，不要这份报告，我们到周围的菜场转转就知道人民币的实际购买力确实在下降。人民币虽然实现了针对美元的升值，但是由于美元本身大幅度的贬值，导致的后果是人民币其实是今年各主要货币中贬值速度略慢于美元的一种货币。大家现在看到的房价上涨并不是因为人民币升值，恰恰是因为人民币实际购买力贬值所造成的。
人民币真实汇率升值意味着人民币购买力上升，就会带来房地产价格的下跌。因为消费者就会安心持有人民币而不会恐慌性地大肆购买房地产、黄金等实物资产保值。原因很简单，货币就如同一把尺子，如果升值去度量房子，就意味着房价缩水；如果贬值去度量房子，就意味着房价上涨。房地产的投资价值在于规避了人民币实际购买力下降的风险；如果人民币升值的话，房地产投资价值就相应下降。土地与房产价格的节节窜升是开发者与消费者恐慌心理作用的结果，正是因为预计到人民币真实价格的不断缩水，才急于以储备土地房产的方式保值增值。这两年除了兑美元之外，人民币对其他各主要币种都在下降，且幅度不低，这说明真实汇率水平不升反降，因此房地产仍然具有货类储备的巨大价值。
人民币的对内贬值，在很大程度上是通货膨胀造成的。今年，物价上涨从猪肉价格上涨开始，引发食品价格全面上涨，由此带来结构性通货膨胀，也有可能带来全面通货膨胀。正是这种通货膨胀预期，导致更多货币去追逐稀有的资产，如土地和房地产。通货膨胀导致了一部分房地产泡沫的形成。个人最不愿意看到的局面，就是我国经济从结构性物价上涨逐步演变成为全面的物价上涨；再从全面的物价上涨逐步演变成为结构性通货膨胀，最终演变成为全面的通货膨胀。但是现在无论我们使用什么样的标签，物价上涨总是事实，所以，我们要密切关注通货膨胀预期，如果全面通货膨胀到来，有可能将中央政府对房地产市场调控措施效果大打折扣。（完）（王永先）