9月 262007
 

【2007.08.14 14:54】 来源:中国房地产报  作者:王子鹏

  年内3次加息对涉房贷款似乎未见任何影响,房价涨幅依然居高不下,于是又有人打起了提高首付门槛的主意。近期风传,房贷首付门槛有意从目前的20% ~30%上升到40%~50%。笔者愚见,若此举付诸实施,短期内需求会减少,可惜对投资或投机影响不大,压抑的多是自住性需求,伤害的多是中低收入者。

  一个改进的办法是对房贷采取梯级首付,鼓励自住性需求,压抑投资或投机型需求。比如对第一套住房,且面积在90平方米以下,采取20%的首付标准,对第二套或90平方米以上住房实行40%首付,以此类推。这种梯级首付标准能体现更多政策的合理性,体现政策对中低收入者的倾斜。这种政策能在很大程度上避免像“姚康达”那样的空手套白狼的炒楼者,规避银行风险,但要真正抑制投资性需求仍然意义不大。

  在目前的资金市场,用银行的钱去投机者固然有之,但更多的则是无处可去的民间财富。拿着这些钱,胆子大的人在股市博傻,胆子小一点的就买了房子,在CPI不断升高、银行利率实际为负的情况下,鲜有把钱放在银行坐等贬值者。前一阵子股市震荡,大批析出的资金奔向楼市,推动了北京等地6月份房价跃升。这类资金对房贷首付高低极度不敏感,虽然并不一定全款付清,但50%的首付显然不是问题。随着国民财富的增长,越来越多的民间财富将进入资本市场,这在我们新中国的历史上,将是从来没有过的现象。

  对自己不熟悉的领域产生畏惧很正常。对于这么多的民间财富,主管部门同样心里没底,否则也不会处处设防,如“九八抗洪”一样严防死守。其实,水多不仅能成灾,同样能发电,资金不仅能用来投机,更是最重要的生产力要素,关键是怎么使用。实践证明,无论是远古的大禹治水还是眼前的抗洪,堵都不是办法,而是要疏,更要设好“行洪区”,引导资金流向。

  最大的“行洪区”是股市,同时还包括债券和期货等资本市场。要享受房地产发展的成果不一定要买房,完全可以通过购买房地产企业的股票、债券或相关基金等方式实现资金的保值增值。这一点,从股票市场房地产股的走强即可明鉴。可惜,目前房地产企业在一级市场直接融资仍然受到太多限制,规模小,金融产品单一,无法满足投资者的需要。

  通过扩大房地产企业直接融资规模,不仅能吸引民间财富,更能吸引数目庞大的机构投资者,这样,就能把资金从消费环节转移到生产环节,避免资金流动对价格直接产生影响。资金集中到生产环节,还能提高资金的使用效率,实现“生之者众,食之者寡”的良好状态,同时也能减少银行的金融风险。

  目前,房地产企业的资金主要来自银行信贷,这使得房地产的风险与银行业的金融安全捆绑在一起,使宏观调控投鼠忌器,左右为难。时至今日,房地产企业直接融资的困境并无实质改进,上市受限,REITs等金融产品仍然停留在纸面上,银行风险何来降低?这种状况显然不是房地产企业的错。大家都知道房地产业是银行优质贷款的来源,放弃这一块嘴边的肥肉是不是不那么甘心呢?有个绕口令这样:“扁担不想绑在板凳上,板凳非要扁担绑在板凳上。”绕是绕了点,但用在这却很合适:一边把持不放,一边让人又没有用武之地,左右都是你,没道理。

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