海浪家园

买房：15年后拥有房产

在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万元，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为 6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出2.4万元。

将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万元(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。

租房：15年后可拥资金76万如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的 1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月 1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。

归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万+8.5万=21.4万元。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。 Continue reading »

经济参考报  2009年10月27日

　　学者羊慧明等业内人士表示，如果国内一线城市房价继续被哄抬炒高，将可能重蹈东京楼市“急涨长跌”的覆辙。一些经济界人士认为，当前我国一线城市的房价已经很高，风险已经很大，前车之鉴不能不重视。

　　事实上，北京、上海的人均收入还不到东京的1/10，而房价已比肩东京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房价达200万元人民币以上，即以家庭户均年收入6万元计算，房价收入比已超过30倍。

　　京沪人均收入要达到东京的水平，起码还要15年。换言之，京沪房价已经把未来十余年的空间都透支了。日本的地产泡沫是一个富裕社会的泡沫，都拖垮了日本经济，而中国还是一个整体不富裕的社会，出现超过日本的房地产泡沫，其灾难性后果将比日本更可怕。

　　专家们认为，我国并不是没有发生过房地产危机。海南、香港都曾因房地产泡沫破裂受严重拖累，深圳去年的房价大跌引发部分楼盘业主集体“断供”，风险陡然出现；杭州房价下跌幅度曾达到几千元，市场低迷持续时间超过其他城市。

　　从一个国家来看，房地产沉淀的社会资金越多，对其他领域的发展越不利，没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。从一个企业来看，沉迷在房地产就会丧失斗志，荒废主业。 Continue reading »

尚未买房的邻居A手上有20万，月收入7000元，是买房子好，还是投资好？银行的客户经理帮忙算了一笔账，建议投资基金更好。

1、如果买房

买一套70㎡的房子，现价是84万。如果首付20万，贷款64万，分20年还清。根据最新贷款利率，贷款5年以上，年利率是： 5.94% ，如果购买的是第一套个人住房，享受7折优惠利率，即：4.158% 。按照这样计算，每个月要还3,931.7元。夫妻二人每月收入加起来7000，那么扣除每月 3931.7元的房贷，只剩下3000，除掉生活费和日常支出，所剩无几。

2、如果投资

将20万首付作为一次性投资买基金。将月供3931.7元分为两份：其中的2000元作为每月的房租（租金会逐年增长，但是收入也会逐年增长足以抵消这个问题），1931.7元作为每月定投。那么在不同年均收益率下20年后的收益如下：

当年均收益率为14%时：一次性投资金额20万，20年后本金加收益为274，8697元；每月定投金额1931.7，20年后本金加收益为240，5393元。20年后总收益为515，4090元。

当年均收益率为18%时：一次性投资金额20万，20年后本金加收益为401，0696元；每月定投金额1931.7，20年后本金加收益为587，8606元。20年后总收益为948，9302元。

3、可能性分析：

如果年均收益率只有14%，将买房的钱投资基金，20年后得到515万。一个现价84万的房子，租了20年后，能不能用515万买下来？个人觉得还可以。而如果年均收益率在18%，20年后得到949万，要买下一个租住了20年的房子，就应该绰绰有余了。

问题是：年均14%的收益率能达到吗？

银行经理的回答是， Continue reading »

2009年07月16日  北京电视台

　　近日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹、北京市华远地产股份有限公司董事长任志强接受媒体邀请，讲述了6月30号广渠路15号地拍卖会上新“地王”的产生过程，并爆出此前媒体未曾报过的细节。以下为具体内容：

　　潘石屹：“去拍卖会的一共11家公司，这11家公司的结构很有意思，10家公司是像任总这样的企业就是国有资产为背景的公司，只有一家就是我们是民营经济为背景的公司。另外一个很有意思的是这，11家公司里面9家公司我都认识，进去以后一看都是熟人，只有一家公司(中化方兴)不认识，就是我背后的这一家公司不认识，不认识我就是打个招呼，我说您什么公司的，他说是小公司的。但没想到最后这小公司拍到了。”

　　任志强：“去现场之前他(潘石屹)给我打个电话，非让我到现场去，我说到现场去你肯定灰溜溜地回来。他打电话时候给我说时喜气洋洋，好像志在必得，我不过就在电话里打击了他一下，因为我觉得他拍不上，万一拍上又会担上开发商炒房价的罪名，你就让央企去背嘛。”

　　潘石屹：“我前后左右都是三个人，前面、左面、右面的三个人都在说着，他们不光说还在打电话互相交流，比如任总的部下要给任总电话一样，又有打电话的、又有算账的，都在说着。只有我这背后的三个安静的不得了，相互之间也不说话、也不打电话，手里面也没有计算机，也不算账，任务就是举牌。我举到37 亿、38亿的时候都不怎么举了，结果后面的那家公司疯了一样一直在举，不管谁举一下，一秒钟之后他就举，我虽然心里觉得憋得慌，但报价已经偏离财务测算太多了，所以最终只能放弃!” Continue reading »